나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10006 [1] 부산광역시 연제구 연산동 317-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연동시장' 남측 인근에 위치하고 있으며 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 곤란하나 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약3m내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-11), 상대보호구역(2015-01-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 블록조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽: 치장석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지붙임 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

1,2층 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10006 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 317-15

* 건물명: (정보 없음, 단독주택)

* 토지면적: 153.90㎡ (약 46.59평)

* 건물면적: 148.87㎡ (약 45.04평)

* 제시외건물면적: 14.90㎡ (약 4.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 394,645,380원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축년도: 1978년 (사용승인 기준)

* 구조: 블록조 슬래브지붕 2층 단독주택

* 용도: 단독주택

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연동시장' 남측 인근.

* 주변환경: 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 다소 곤란하나, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 도로: 본 건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보전지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2022.10.19 접수, 176,000,000원)이 본 경매의 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 등기부등본 상 확인되는 내용으로는, 말소기준권리보다 우선하는 권리나 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* * 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 임대차 관계의 내용에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 인수 보증금: 0원.

* 등기부 채권 총액 (참고): 312,000,000원.

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본 건 단독주택과 물건 유형이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음을 미리 밝힙니다.

* 최근 다세대 주택 거래 사례 분석:

* 2026년 5월: 연산동 1170번지 소재 금영원룸 (2003년식, 전용면적 23.69㎡) 8,500만원에 거래됨.

* 2026년 7월: 연산동 1261-25번지 소재 라비앙로즈2 (2013년식, 전용면적 34.65㎡) 9,800만원에 거래됨.

* 2026년 7월: 연산동 856-5번지 소재 햇살가득한집 (2017년식, 전용면적 53.808㎡) 26,000만원에 거래됨.

* 상기 다세대 주택 거래 사례들을 종합해 볼 때, 연산동 일대의 부동산 시장은 다양한 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 특히 신축 연식과 면적이 큰 경우 더 높은 가격대를 형성하는 경향을 보입니다. 본 단독주택의 감정가(약 3.95억원)는 이러한 개별 거래 사례들과 직접적으로 비교하기는 어려우나, 토지 가치를 중요하게 반영한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 블록조 슬래브지붕으로 된 2층 단독주택입니다.

* 외관 및 내부: 외벽은 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다. 내부 1, 2층은 단독주택으로 이용 중에 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비를 잘 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: '연동시장'이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 본 건이 접한 북서측 도로의 노폭이 약 3m로 협소하고 막다른 도로인 점은 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 될 수 있는 요인입니다.

* 제시외 건물: 14.90㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 법적 문제, 명도 협상, 또는 활용 방안 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1978년 준공된 건물로, 비교적 연식이 오래된 편에 속합니다. 따라서 향후 유지보수 또는 리모델링을 위한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주거 환경: '연동시장' 인근 지역의 특성상, 상업 시설과의 근접성으로 인해 소음이나 주차 문제 등 도시 생활의 불편함이 일부 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재한 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* '연동시장' 남측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 단독주택으로서의 활용 가치와 지역 내 토지 가치를 동시에 지니고 있습니다.

* 다만, 도로 접근성의 제약, 제시외 건물 존재, 그리고 건축물의 연식 등은 본 물건의 가치 평가 및 활용 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택 위주로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 연산동 일대의 전반적인 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 본 경매 물건은 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 연동시장 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리하며, 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 주거지로서의 가치 상승 또는 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택으로서의 거주 목적 외에도, 리모델링을 통해 주거용 또는 소규모 근린생활시설 등으로의 전환 가능성도 잠재하고 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필요)

* 토지 가치: 153.90㎡의 대지는 부산 도심 지역에서 상당한 가치를 지니는 자산으로 평가될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 394,645,380원

* 본 물건과 직접적으로 비교 가능한 주변 단독주택의 최근 거래 사례 정보가 부족하여, 제공된 다세대 주택 매매 사례를 직접적인 시세 기준으로 삼기에는 무리가 있습니다.

* 본 물건의 가치는 토지의 가치와 건물의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리 관계가 비교적 안정적이고 명도 부담이 적다는 점, 그리고 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 감정가에서 약 10~15% 수준의 할인율을 적용하여, 약 355,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 실제 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 유사 단독주택의 추가적인 시세 조사, 그리고 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.