나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22401 [1] 경상남도 거제시 일운면 망치리 733 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 망치리소재 양화방파제 서측 인근에 위치하며 부근은 펜션, 해수면, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 완경사 지세내 부정형의 토지로서 휴경지 및 일부 경사면으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복2차선, 남동측 및 북동측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 일반도로(중로1-1호선)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 '사진'과 같이 제시외구축물 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)
-제시외 구축물(감정서상 ㄱ)매각 제외하고, 최저매각가격은 제시 외 구축물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-지상에 제시외 컨테이너박스가 3동 및 분리수거대가 소재하나. 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외하고 이에 구애 없이 토지를 평가함.
-토지 일부는 일반도로(중로1-1 호선) 저촉되는 바, 이를 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경22401 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 망치리 733

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 1768.00㎡ (약 534.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 최저매각가

감정가: 767,052,000원

최저매각가격: (명시된 최저가 없음. 제시외 구축물 소재로 인한 가격 제한 고려)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 일운면 망치리에 위치하며, 양화방파제 서측 인근입니다.

부근은 펜션, 해수면, 취락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

인근에는 바다로스파펜션이 소재하는 것으로 보입니다. 망치리는 과거 망골 또는 망티라 불렸으며, 바다를 바라보며 마음을 달랬다는 유래가 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건 남서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측 및 북동측으로 세로(보조 도로)가 소재합니다.

토지 일부는 중로1-1호선 도로와 저촉되는 것으로 나타났습니다. 중로1-1호선은 거제시 일운면 및 상동지구 등에서 도시계획시설로 언급되는 도로망입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

토지 일부가 일반도로(중로1-1호선)와 저촉됩니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2012년 7월 18일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을29)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시 외 구축물에 대한 소유권 관계는 별도 확인 필요)

3.3. 등기부 요약

등기부상 채권 총액은 1,577,500,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 근저당권 (중소기업은행, 2012.07.18, 360,000,000원) - 말소기준

* 근저당권 (중소기업은행, 2020.02.19, 360,000,000원) - 말소

* 가압류 (신용보증기금, 2021.10.15, 857,500,000원) - 말소

* 압류 (거제시, 2025.03.06) - 말소

* 압류 (통영세무서장, 2025.05.13) - 말소

* 임의경매 개시결정 (에이치에프아이이일유동화전문, 2026.01.07) - 말소

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

파악된 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 거제시 일운면 망치리는 관광지 및 해안 지역의 특성을 지니고 있으며, 펜션, 해수면, 농경지 등이 혼재되어 지역적 특색이 강한 곳입니다.

주변에는 외도해상공원, 해금강, 망치몽돌해수욕장 등 관광 명소가 있어 관광객 유치 가능성이 높은 지역입니다.

또한, 일운면은 농업과 수산업을 겸하고 있으며, 쌀, 콩, 마늘 등의 주요 농산물과 다양한 어류, 멍게 등이 생산됩니다.

5. 생활정보

주변은 자연환경이 비교적 양호하며, 해안 및 산림 지역에 인접해 있습니다.

대중교통 접근성은 보통 수준이며, 도심지와의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원생활 또는 주말 주택지로 활용될 잠재력이 있습니다.

인근에 펜션이 다수 소재하고 있으며, 망치몽돌해수욕장이 도보 1분 거리에 위치한 고은펜션이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 건은 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

매각결정기일까지 미제출 시 낙찰자의 보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

6.2. 제시 외 물건 및 구축물

감정서상 'ㄱ' 구축물은 매각에서 제외되며, 지상에는 컨테이너박스 3동과 분리수거대가 소재합니다.

이러한 제시 외 물건은 매각 대상이 아니지만, 토지 이용 및 향후 활용에 영향을 줄 수 있으며, 최저매각가격은 이러한 물건 소재로 인해 제한받았을 가능성이 있습니다.

6.3. 도로 저촉

토지 일부가 일반도로(중로1-1호선)와 저촉되어 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 법적 제한

계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구 외에도 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 가치 변동이 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

유동화 물건으로, 채권의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

거제시 자원순환시설(폐기물처리시설)이 있으나, 해당 시설은 연초면 한내리에 위치하여 본 건 소재지와 거리가 있습니다. 이는 직접적인 혐오시설로 인한 영향보다는 해당 지역의 전반적인 토지 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 망치리에 소재한 농지(전)입니다. 해안 인근에 위치하며 주변은 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

농지 취득 자격 증명 필수, 제시 외 물건 소재, 도로 저촉 등 여러 제약 사항이 존재하며, 특히 농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 입찰 시 수익률 및 회수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

토지 일부의 일반도로 저촉 및 각종 용도지역/지구 지정은 향후 개발 또는 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 관광지와의 인접성은 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지(외도, 해금강 등) 인근의 거제시 일운면이라는 지리적 이점.

* 향후 관광 개발 또는 전원주택, 펜션 부지로서의 잠재적 활용 가능성.

* 인근 해수욕장 및 관광 명소 접근성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(767,052,000원)를 기준으로 하되, 아래 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 농지 취득 관련 제약 및 필요 비용.

* 제시 외 물건(컨테이너박스 등) 철거 또는 이전 비용.

* 일반도로(중로1-1호선) 저촉 부분으로 인한 활용 제약.

* 유동화 물건 및 공동담보로 인한 특수성.

* 인근 유사 부동산 거래 사례 및 시세.

* 잠재적 리스크 해소 가능성 및 소요 시간.

권리 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외합니다.

따라서, 상기 요소들을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 구체적인 가치를 평가한 후, 낙찰 가능한 합리적인 가격을 산정하는 것이 중요합니다. (본 보고서에는 구체적인 예상 입찰가 산정을 위한 시장 분석 및 수익률 계산이 포함되지 않았으므로, 투자 결정 시 전문가와 상의하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.