나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21124 [1] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(6)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상5층 건물 내 제1층 제101호외 5개호로서, (사용승인일 : 2017년 12월 13일) 외벽 : 인조석, 징크판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 및 강화유리 등임.

이용상태

기호(1) - 근린생활시설(2개호), 기호(2) - 근린생활시설(2개호), 기호(3) - 근린생활시설(1개호), 기호(4) - 근린생활시설(1개호), 기호(5) - 근린생활시설(1개호), 기호(6) - 근린생활시설(1개호)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있으며, 냉난방설비는 관계인 부재로 별도 조사하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 가장형의 평지이며, 현황 “상업용 건부지” 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항”란 참고 바람.

물건 비고

현칭 '민성빌딩'임. 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)으로 1개의 호이나 현황 벽체로 구분하여 별개의 근린생활시설(2개호, 식당 및 셀프빨래방)로 일시적 이용 중인 것으로 조사되는 바, 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 작성되었습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2025타경21124 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 323-8 1층 101호 (신주소: 경상남도 함안군 성내남길 192)

용도: 근린상가 (현황: 식당 및 셀프 빨래방으로 일시 이용 중)

감정가: 1,220,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제101호

건물 사용승인일: 2017년 12월 13일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 71.02㎡ (약 21.48평)

토지 지분: 71.0219㎡ (약 21.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 206.60㎡ (약 62.49평)

건물 지분: 206.6㎡ (약 62.49평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

현 건물 명칭은 '민성빌딩'입니다.

공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점) 1개 호수이나, 현황은 벽체로 구분하여 별개의 근린생활시설(2개 호수, 식당 및 셀프 빨래방)로 일시적 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

본 물건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 '가야초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 음식점 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다.

건축물대장상 해당 건물(철근콘크리트구조, 지하1층~지상5층)의 전체 대지면적은 약 502.2㎡ (약 151.92평)이며, 총 연면적은 약 2,368.5㎡ (약 716.43평)입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 소재 부지 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-04)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(2022-12-16), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 배출시설설치제한지역(물환경보전법) 등의 제한이 있습니다.

2.4. 주변 편의시설 및 공공시설

가야초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

함주공원, 함안문화예술회관, 함안스포츠타운 등 문화 및 체육시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

이 외에도 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2019년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사(구. 농협)의 근저당권(말소 예정)입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 기재되어 있으나 상세 내용은 없습니다. 이 부분은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 및 소멸 예정 권리)

소유권보존 (한애희)

근저당권 (농업협동조합자산관리회사): 2,724,000,000원

근저당권 (손영환): 750,000,000원

압류 (마산세무서장)

가압류 (경남신용보증재단): 14,212,000원

가압류 (소상공인시장진흥공단): 5,000,000원

압류 (함안군)

압류 (함안군)

압류 (국민건강보험공단)

임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사): 2,689,139,932원

등기부 채권 총액: 3,493,212,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 안 (크린업24시셀프빨래방)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

사업 개시일: 2025년 12월 31일

대항력: 없음

비고:

임차인: 안 (해웅해물아구찜(함안가야점))

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업 개시일: 2026년 2월 6일

확정일자: 2026년 2월 6일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

(상기 임차인들은 대항력이 없으며, 차임이 0원으로 조사되었습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 상이한 부분이므로, 입찰 전 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본건은 가야읍 중심부에 위치한 근린상가 건물로, 주변에 주거 단지 및 다양한 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동 인구 및 배후 수요가 확보되는 지역입니다.

현재 '민성빌딩'이라는 명칭으로 운영 중이며, 공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수(식당, 셀프 빨래방)로 분할되어 일시적으로 이용되고 있습니다. 이는 복합적인 업종 운영 가능성을 시사합니다.

인근 가야초등학교는 학생 및 학부모 수요를, 주변 상업시설은 직장인 및 지역 주민 수요를 창출합니다.

교통 접근성이 보통 수준으로, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 상권 활성화에 긍정적입니다.

다만, 경상남도 함안군 일대는 대체적으로 전반적인 경기 변동 및 지역 경제 상황의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 가야초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

함주공원, 함안문화예술회관, 함안스포츠타운 등 문화체육시설이 인접해 있어 여가 및 문화생활을 즐기기 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 편리합니다.

차량으로 약 10~20분 거리에 함안군청 및 관공서, 종합병원 등이 있어 행정 및 의료 서비스 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본건은 공부상 근린생활시설 1개 호수이나, 현황은 벽체로 구분하여 2개 호수로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리, 재건축/리모델링 시 문제의 소지가 될 수 있으며, 행정적인 제약이 발생할 수 있습니다. 입찰 시 해당 내용을 충분히 인지해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

본 건의 등기부 채권 총액은 약 34억 9천만 원으로, 감정가 12억 2천만 원을 훨씬 초과합니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 경우에 따라 유찰 가능성 또는 높은 경쟁률을 야기할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 특이사항

현재 조사된 임차인들의 보증금 및 차임은 모두 0원 또는 미상으로 조사되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 차임이 0원이라는 점은 일반적인 상가 임대차 계약과는 다른 이례적인 상황이므로, 실제 점유 및 운영 현황에 대한 추가적인 현장 조사 또는 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물 일부 사용승인일

건축물대장상 사용승인일은 2017년 12월 13일로 비교적 신축에 속하나, 이는 전체 건물의 사용승인일이며, 특정 호수의 내부 마감이나 시설 상태는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍의 중심부에 위치한 근린상가로, 가야초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 활성화 가능성이 있습니다. 건물 자체도 2017년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

그러나 공부상 용도와 현황이 일치하지 않는 점, 매우 높은 채무 총액, 그리고 이례적인 임차인 현황(차임 0원, 대항력 없음) 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통한 실질적인 건물 상태, 내부 구조, 현 임차인과의 관계, 주변 시세 등을 면밀히 조사하고, 본 건의 법적/물리적 하자 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 복합 업종 운영 가능성

공부상 1개 호수이나 현황 2개 호수로 이용 중인 점을 고려할 때, 식당 및 셀프 빨래방 외에도 다양한 근린생활시설 업종으로의 복합 운영 또는 전환이 가능하여 업종 다각화 및 수익성 증대 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 내 입지

함안군 가야읍은 지역의 중심지 중 하나로, 관공서, 학교, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 비교적 최근 준공 건물

2017년 사용승인을 받은 건물로, 노후화가 심하지 않아 리모델링 등 추가 투자 시 상품성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰 가능한 가격 범위 내에서 감정가, 주변 시세, 물건의 장단점, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 감정가는 1,220,000,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다.

다만, 높은 채무 총액과 현황과 공부상 차이 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰이 보수적으로 예상될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 권리 분석 전문가의 심층적인 상담을 통해 산정하는 것이 권장됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준 (976,000,000원 ~ 1,098,000,000원)을 참고 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.