나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12630 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 227-1 창원감계힐스테이트3차 305동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 '감계초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제22층 건물 중 제2층 제202호로서, (사용승인일:2014.12.03) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지내 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 대로3류 및 서측으로 소로3류에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감계중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12630 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 227-1 창원감계힐스테이트3차 305동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 54.40㎡ (약 16.46평) - 대지권 지분

건물 면적 (전용면적): 84.77㎡ (약 25.65평)

공급/분양 면적: 제공된 정보에 명시되지 않음

사용승인일: 2014년 12월 03일

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 물건 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

해당 층: 2층 (총 22층 중)

감정평가 요약 작성일: 2026년 09월 02일

2. 입지조건

주변환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리에 위치하며, '감계초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

주요 시설 접근성:

* 감계초등학교: 북측 인근에 위치하며, 도보 약 5분 거리에 있어 자녀 통학이 매우 편리합니다.

* 감계중학교: 인근에 위치하여 교육 접근성이 우수합니다.

주변 환경: 단지 주변에 아파트와 학교, 공원을 연결하는 친환경 자전거 순환 네트워크가 구축되어 있으며, 녹지 공간이 풍부한 공원 같은 아파트로 조성되었습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 근로복지공단)

말소기준권리: 을1 (경남은행 근저당, 2015-03-19 접수). 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.

등기부채권 총액: 349,875,070원 (2026년 01월 05일 기준)

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 속한 창원 감계 힐스테이트 3차는 감계지구 단위계획구역 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 지역 주거 중심지 역할을 하고 있습니다.

입지 경쟁력: 분양 당시 창원 시내 아파트 시세 대비 저렴하게 책정되었으며, 현재 유사 면적(84㎡) 아파트의 매매가는 약 2억 5천만원에서 2억 8천 5백만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 경쟁력이 있습니다.

생활 편의 시설: 단지 내 및 인근에 다양한 상가와 편의시설이 입점해 있어 입주민들의 생활 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

교육 환경: 감계초등학교가 도보 약 5분 거리에 위치하고, 감계중학교 또한 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

편의 시설: 마트, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 각종 시설 이용이 편리합니다.

녹지 및 휴식 공간: 단지 내 녹지 공간과 주변 공원이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 하자, 수리 필요성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

지역 안전 및 소음 관련: 주민들의 후기에 따르면, 밤 시간대 학교 주변 및 상가지역에서 청소년들의 일탈 행위 발생 가능성이 제기되었습니다. 또한, 배달 오토바이의 무법 질주로 인한 생활 소음 및 안전 위협에 대한 언급이 있었습니다. 이는 '혐오시설'과는 성격이 다르지만, 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

명도 관련 변수: 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 예상치 못한 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 향후 시세 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 북면의 대단지 아파트인 창원 감계 힐스테이트 3차 내 위치한 아파트로, 우수한 교육 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히 감계초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 매우 적합합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 확인의 제한성과 지역 내 안전 관련 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트: 창원 감계 힐스테이트 3차는 현대건설의 브랜드 가치와 함께 잘 갖춰진 단지 내 편의시설을 누릴 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 매우 근접해 있어 학군 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 지역 성장 잠재력: 감계지구 단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 현재 시세 수준을 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 266,000,000원

최근 주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 84㎡ 면적의 창원 감계 힐스테이트 3차 아파트 매매가는 약 2억 5천만원에서 2억 8천 5백만원 선으로 파악됩니다.

현재 감정가가 시세 범위 내에 있으나, 내부 상태 확인의 제약 및 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 2억 5천 5백만원에서 2억 6천 5백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 심층적인 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.