나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10008 [1] 울산광역시 북구 정자동 3 벽산블루밍 가동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 정자동 소재 "강동동우체국" 북서측 인근에 위치하는 벽산블루밍 가동 제11층 제1101호로서 주변은 해안을 따라 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통환경은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상16층건 중 11층 1101호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어마감 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 승강기 설비, 소화 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형의 필지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유포석포)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경10008 (1)

1.2. 물건소재지

울산광역시 북구 정자동 3 벽산블루밍 가동 11층1101호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

173,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 38.01㎡ (약 11.5평)

* 건물 면적: 75.86㎡ (약 22.9평) - 전용 면적

* 건물 전용 면적: 75.86㎡ (약 22.9평)

* 건물 분양 면적: 제공된 정보에서 특정 호수에 대한 분양 면적 정보는 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.6. 매각물건

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 정자동 소재 "강동동우체국" 북서측 인근에 위치하는 벽산블루밍 가동 제11층 제1101호입니다. 주변은 해안을 따라 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2017년 6월 26일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권(126,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리 외 권리)

말소기준권리 이후 등기된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2021년 1월 4일 접수된 김도영 근저당권 (25,000,000원) - 말소되었습니다.

* 2026년 1월 6일 접수된 농협생명보험의 임의경매 개시결정 (91,246,301원) - 말소되었습니다.

총 등기부채권액은 151,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 (인수되는 권리 및 보증금)

* 임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 별도의 권리 및 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 함께 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 인근에 강동동우체국이 위치하고 있으며, 해안을 따라 주거 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 16층 건물 중 11층 1101호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

5.2. 이용상태

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비내역

위생 급배수 시설, 승강기 설비, 소화 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 단지정보 (아파트)

* 아파트명: 벽산 블루밍

* 사용승인일: 1993년 12월 3일

* 총 세대수: 211세대

* 최고층: 16층

* 주차대수: 총 160대 (지상 2대, 지하 6대 - *주어진 정보상 지하 주차 대수가 부족해 보이나, 이는 제공된 '주차대수합계: 160대'와 상이할 수 있으므로 참고만 합니다.*)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역(유포석포) (문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)

* 중점경관관리구역

본 물건은 위와 같은 토지이용계획 및 제한사항의 영향을 받을 수 있습니다. 특히 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 지정으로 인해 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

없음.

6.3. 기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대 미상임.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 즉각적으로 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 지역으로 구성되어 있으며, 해안과 인접한 비교적 쾌적한 환경을 갖춘 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 정자동에 위치한 아파트로, 경매 절차상 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리나 임차인은 없는 것으로 분석됩니다. 건물 연식이 30년 이상 되어 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 하나, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 개발 행위에는 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 인근의 생활 편의시설 및 주거 환경이 조성되어 있어 실거주 목적 또는 안정적인 임대수익을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 다른 매물 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(75.86㎡)의 아파트가 2026년 2월 143,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월에는 더 넓은 면적(84.96㎡)의 아파트가 195,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 173,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높지 않은 수준으로 평가됩니다.

최근 매매가 (2026년 2월, 75.86㎡ 기준): 143,000,000원

감정가: 173,000,000원

시세와 감정가를 고려할 때, 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황, 경매 경쟁률, 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최적 입찰가 추천: 145,000,000원 (감정가 대비 약 83.8%, 최근 실거래가 대비 약간 상회하는 수준으로, 경쟁률 등을 고려하여 결정)

* 입찰가 산정 시, 제시된 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.