나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경4272 [1] 대구광역시 달서구 월성동 536 월성 이-편한세상 107동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 "조암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 대단위 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대로서, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층 건물 중 제2층 제203호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접토지와 등고평탄하며, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 35미터, 남동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망), 상대보호구역, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: ㅡ

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 달서구 월성동 536번지에 소재한 월성 이-편한세상 아파트 107동 2층 203호입니다.

본건의 감정가는 532,000,000원이며, 건물 전용면적은 84.98㎡(약 25.70평), 토지 지분 면적은 38.05㎡(약 11.51평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

채권자는 대성새마을금고입니다.

2. 입지조건

본건이 위치한 대구광역시 달서구 월성동 일대는 "조암초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 대규모 아파트 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

단지 북동측에는 폭 약 35미터, 남동측에는 폭 약 20미터, 남서측에는 폭 약 10미터, 북서측에는 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등의 용도지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 9월 8일에 접수된 우리은행 근저당권(을3, 275,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

등기부등본상 을3 근저당권, 을4 근저당권, 갑8 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

물건명세서상 특이사항으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 속한 월성 이-편한세상 단지는 대규모 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요가 탄탄합니다.

주변에는 다수의 학교 및 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래 자료를 분석한 결과, 동일 단지 내에서 본건과 유사한 면적(84.9796㎡)의 아파트가 2026년 6월 12일에 53,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(53,200만원)와 유사한 수준입니다.

다른 면적대의 거래 사례(100.3623㎡)는 2026년 6월 1일에 62,500만원에 거래되었으며, 이는 본건의 잠재적 최고 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 월성 이-편한세상 아파트는 2009년 10월 6일에 사용 승인된 단지로, 현재 17년차 아파트입니다.

총 1097세대가 거주하고 있으며, 본건은 107동의 2층에 위치합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

주차는 총 446대가 가능하며, 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

주변에는 조암초등학교가 인접해 있으며, 월성초등학교, 신월성중학교 등 교육 시설 이용이 편리합니다.

대규모 아파트 단지와 상업시설 밀집 지역에 있어 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 진출입이 편리하며, 대중교통 이용 또한 기본적인 수준으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인과 주의가 필요합니다.

아파트의 사용 승인일이 2009년으로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 현장 방문 등을 통해 추가적인 정보를 파악하는 것이 좋습니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 대규모 아파트 단지의 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 월성동에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 우수한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있으며, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 보입니다.

다만, 임차인 관련 명도 리스크는 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

안정적인 주거 환경과 더불어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 수요를 기반으로 하는 대규모 아파트 단지 내 물건입니다.

권리 관계가 명확하여 인수할 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 저평가된 매력적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

잘 갖추어진 주변 편의시설과 교육 환경은 장기적인 주거 가치를 높입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 53,200만원

최근 실거래가 (동일 면적 84.98㎡, 2026년 6월): 53,500만원

최근 실거래가 (인근 면적 100.36㎡, 2026년 6월): 62,500만원

본건의 전용면적 84.98㎡는 최근 53,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 53,200만원과 유사한 수준으로, 시세 하한선으로 볼 수 있습니다.

다른 면적대의 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 적정 시세 범위는 53,500만원에서 62,500만원으로 추정됩니다.

명도 과정에서의 제반 비용 및 예상되는 수리 비용 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 55,000만원에서 58,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

권리 인수 부담이 없고 입지가 양호하나, 임차인 미상에 따른 명도 리스크를 감안하여 무리한 경쟁보다는 합리적인 선에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.