나이스옥션 법원경매 포항 2025타경617 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 151-19 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2026.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,4,5): 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 소재 "죽천마을회관" 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음

교통상황

기호(1,4,5): 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시되나, 대중교통사정 은 다소불편시됨

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며, 대게판매장이나 현재는 영업하지않음 기호(4): 삼각형 유사 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 나지"임. 기호(5): 삼각형 유사 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 "나지임

인접 도로상태

기호(1,4): 공히 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음 기호(5): 공부상 맹지이나 인접필지상 개설된 진출입로 등을 통해 접근이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4): 공히 도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참고 하시기 바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 경량철골조(조립식) 칼라쉬트지붕 단층 건물로서 외벽: 샌드위치판넬 마감 등 내벽: 우레탄 폼 위 강판마감 등 바닥: 칼라하드너 마감 등 창호: 하이새시창호 3) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외벽: 샌드위치판넬 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 데코타일 등 창호: 하이새시창호

이용상태

2) 어업용 냉동창고(수산물창고, 냉동창고 등)로 이용 중임 3)사무실 등으로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉동설비 등 되어 있음

부합물 및 종물

제시외건물"㉠~㉤"이 소재하여 평가하였음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임 기호3 건물은 사무실로 이용중임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계․기구 8점 포함(감정평가서 참조). 목록3 공부상 창고시설이나 실제 사무실로 이용중임. 목록5 공부상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경617 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 죽천리 151-19

용도: 창고시설 (공부상), 실제 사무실 이용 부분 있음

감정가: 902,394,600원

토지 면적: 856.00㎡ (약 259평)

건물 면적: 201.40㎡ (약 61평) + 제시외 건물 163.50㎡ (약 49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 포항축산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

주변 환경: '죽천마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입은 가능하나 대중교통은 다소 불편한 편입니다. 인접 도로 폭은 약 8미터 내외로 파악됩니다.

토지 현황: 기호(1)은 부정형, 기호(4,5)는 삼각형 유사 토지로, 대체로 등고 및 평탄한 지형입니다.

도로 상황: 기호(1,4) 토지는 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하나, 기호(5) 토지는 공부상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 29일 접수된 포항축산업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 안새롬(전입 2020.06.11)은 대항력이 있는 것으로 분석되어 주의가 필요합니다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 추가적인 확인이 필수적입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 약 618,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024.12.26, 확정 2025.02.13. 대항력 없음.

* 안새롬: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020.06.11. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입 2025.02.04, 확정 2025.02.13. 대항력 없음.

* 주식회사청정: 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업자등록 2025.08.13. 대항력 없음.

* 최명규: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.06.01. 대항력 없음.

* 최희성: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 배당신고 2026.03.13. 대항력 없음.

주의사항: 임차인 안새롬은 대항력이 있으므로, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되었더라도 대항력 있는 임차인은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설, 단독주택 등과 혼재된 지역으로, 대규모 상업 지역보다는 소규모 지역 상권의 성격을 띨 것으로 보입니다.

주요 이용 현황: 공부상 창고시설이나, 실제로는 사무실로 이용 중인 부분이 있습니다 (건물 3호).

향후 개발 가능성: 해당 지역의 개발 계획 및 인구 유입 추이를 파악하여 향후 상권 변화를 예측할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: '죽천마을회관' 인근에 위치하나, 대중교통 이용이 다소 불편하여 자가용 이용이 필수적입니다. 주변에 근린생활시설이 있으나, 전반적인 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 유무를 파악하기 어렵습니다. 현장 방문 또는 추가적인 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재할 가능성은 있으나, 이에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 안새롬은 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금 10,000,000원을 인수하거나 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

맹지: 목록 5번 토지는 공부상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 창고시설이나 실제 사무실로 이용 중인 부분(목록 3)은 향후 용도 변경, 관련 법규 적용 등에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

기계/기구 포함: 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계/기구 8점이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 목록 확인 및 처리 방안을 사전에 마련해야 합니다.

주변 환경: 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어, 소음, 악취 등 잠재적인 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창고 시설로 사용되거나 사무실로도 활용되고 있는 토지 및 건물입니다. 토지이용계획상 제1종 일반주거지역에 해당하므로, 창고 시설 운영 시 관련 법규 준수가 요구됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 중요한 위험 요소이며, 맹지인 토지, 용도 불일치 등 추가적인 고려 사항들이 존재합니다. 따라서 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

적정 가격으로 취득 시, 물류 창고 또는 소규모 사업장으로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변 시세 대비 저평가된 경우, 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 발전 가능성에 따라 자산 가치가 상승할 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 902,394,600원

최저 매각 가격 (1차): 감정가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 명확한 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인의 인수 여부) 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없다고 가정하고, 감정가 대비 80% 수준부터 검토해 볼 수 있습니다. 그러나 맹지, 용도 불일치, 대항력 있는 임차인 등의 위험 요소를 고려할 때, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

본 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금(안새롬 10,000,000원)을 제외하고 산정되었으며, 정확한 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.