나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32278 [1] 경상북도 성주군 성주읍 백전리 629-1 하나로2차아파트 103동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 경산리 소재 "성주초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "성주하나로2차아파트 제103동 제2층 제201호" 단위 상가이며, 주위 일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물 중 2층 201호로서, 외벽: 인조석 붙임 등, 내벽: 몰탈위페인팅 등, 바닥: 콘크리트, 타일 마감. 창호: 샷시창임.

이용상태

근린생활시설(공실)임.

설비내역

위생·급배수설비, 화재발신설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, "아파트 및 상가부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-4)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(소로1-6)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 중점경관관리구역 (중점경관관리구역), 기호 2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-6)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32278 (1)

소재지: 경상북도 성주군 성주읍 백전리 629-1 하나로2차아파트 103동 2층201호

용도: 근린상가 (근린생활시설)

감정가: 320,000,000원

토지면적: 240.98㎡ (약 72.89평)

건물면적: 355.88㎡ (약 107.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOO (정보 일부 마스킹 처리)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 본건은 지상 2층 건물 중 2층 201호 (총 2층 건물)

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 성주군 성주읍 백전리에 위치하며, "성주초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 지정은 주변 환경의 쾌적성을 유지하고 개발에 대한 일정 부분의 제한을 내포합니다.

현재 성주군 백전리 일원에서는 2030년 준공을 목표로 하는 대규모 도시개발사업(예산지구)이 추진 중으로, 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 12일 접수된 대구은행의 근저당권(을1, 240,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리인 주식회사대성엔팍스의 근저당권(을2), 주식회사명성테크의 가압류(갑9), 주식회사대성엔팍스의 임의경매개시결정(갑10)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 617,730,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기부등본 상 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 따라서 지상권 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

임대관계: 본건의 임대관계는 현재 미상입니다. 이에 따라 보증금 및 차임 등 관련하여 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "성주하나로2차아파트" 단지 내 근린생활시설로서, 주로 아파트 거주민을 대상으로 하는 상권에 속합니다.

주변에 아파트 단지, 주택가, 그리고 다른 근린생활시설들이 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

현재 이용상태가 "공실"로 되어 있어, 신규 임차인 확보 또는 직접 운영을 통한 수익 창출 기회가 있을 수 있습니다.

다만, 성주군 지역의 전반적인 상권 규모 및 성장성을 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 교통망은 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2층 201호에 위치합니다. 외벽은 인조석, 내벽은 페인팅, 바닥은 콘크리트 및 타일 마감으로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 화재 발신 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 성주초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 "공실" 상태로, 공실 장기화에 따른 공실 리스크가 존재합니다.

임대 관계가 "미상"이므로, 현재 거주 또는 사용 중인 관계자가 있는지, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 만약 지상권이 실제로 존재한다면 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다. (이 부분은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

토지이용계획상 가축사육제한, 배출시설설치제한 지역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 영업에는 제약이 따를 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로, 일정한 배후 수요를 기반으로 하는 입지를 갖추고 있습니다.

건물 구조 및 설비는 일반적인 수준이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때 신규 임차 유치 또는 직접 운영을 통한 수익성 개선 여지가 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 그러나 물건명세서에 명시된 '지상권' 인수 여부는 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

임대 관계 미상 및 현재 공실 상태 등은 명도 및 임대차 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 내 고정 수요를 기반으로 한 안정적인 근린상가로서의 가치를 가집니다.

향후 임차인 확보 또는 직접 운영 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

성주군 지역 개발 계획(예산지구 도시개발사업 등)을 고려할 때, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

매각으로 인해 등기부상 후순위 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 감정가 320,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 유사 물건 시세, 공실 리스크, 명도 가능성, 그리고 잠재적 인수 부담(특히 지상권)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 물건명세서 상 '지상권' 인수 가능성이 언급된 점은 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 관리 상태를 확인하고, 주변 상권 및 임대 시세를 면밀히 조사해야 합니다.

이러한 추가적인 조사를 거치기 전까지는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.