나이스옥션 법원경매 경주 2025타경615 [1] 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5외 1필지 양지타워아파트 제상가동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 모아리 "모아초등학교" 남동측에 소재하는"양지타워아파트" 제상가동 제1층 제102호, 제2층 제201호, 제3층 제301호 단위상가로서, 경주-포항간 간선도로변 상업용지, 공업용지 및 농촌취락과 초등학교 등이 혼재하는 지역의 아파트 상가로서 환경 보통임.

교통상황

차량출입 용이하며, 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 제상가동 1층 일부(102호) 및 2층(제201호), 3층(제301호) 구분건물로서 외벽 : 연와타일 및 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 몰탈 위 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 아스타일, 강화마루, 장판, 타일 등 마감 창호 : 샛시조 유리창 등 (사용승인일은 2015.03.19.이나, 보존등기는 1999.02.19.임)

이용상태

기호 1) : 근린생활시설(양지식당) : 공실 기호 2) : 근린생활시설(식당 - 모아삼손짜장) : 영업중 기호 3) : 근린생활시설(사무실 2, 원룸형 주택 4개호) : 공실

설비내역

위생, 급배수설비, 화재경보시설, 기호 3) 원룸은 전기패널 난방

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 아파트부지 내에 소재하는 상가임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(모아초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(모아초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(용담천)<소하천정비법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 기호 1)은 공실이고, 기호 2)는 임대 중(삼손짜장)이며, 기호 3)은 공실로 조사되었으나 재확인이 필요할 것임. 2) 기 타 : 본건 구분 건물의 2층인 기호 2)의 식당 내부시설(인테리어), 3층인 기호 3)의 내부시설(사무실 2, 원룸형 주택 4)은 평가목적을 감안하여 평가가액에 포함하였으니 착오 없으시기 바랍니다,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경615 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼환주택건설주식회사

감정가: 86,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 경주시 천북면 모아리 587-5 외 1필지 양지타워아파트 제상가동

본건은 경주-포항간 간선도로변에 위치한 아파트 단지 내 상가 건물입니다.

1.2. 2. 토지 정보

총 토지면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

토지 지분: 32.87941㎡ (약 9.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 정보

총 건물면적: 72.52㎡ (약 21.94평)

건물 지분: 72.52㎡ (약 21.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 4. 용도 및 이용 현황

용도: 근린상가

본건은 상가동 1층 제102호, 2층 제201호, 3층 제301호로 구성되어 있습니다.

* 1층 제102호: 근린생활시설(양지식당) - 공실

* 2층 제201호: 근린생활시설(식당 - 모아삼손짜장) - 영업중

* 3층 제301호: 근린생활시설(사무실 2개, 원룸형 주택 4개호) - 공실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 모아리 "모아초등학교" 남동측에 소재합니다. 경주-포항간 간선도로변으로 상업용지, 공업용지, 농촌 취락 및 초등학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정도 편리한 편입니다. 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

다수의 소유권 이전이 있었습니다.

가장 최근의 등기사항으로는 2026년 1월 2일 접수된 삼환주택건설주식회사의 50,000,000원 강제경매 개시결정 등기가 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(강제경매)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 2층 제201호는 현재 "영업중(모아삼손짜장)"으로 조사되었으며, 보증금이나 차임에 대한 상세 정보가 없어 재확인이 필요할 수 있습니다.

3층 제301호는 공실로 조사되었으나, 역시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

1층은 공실 상태의 식당, 2층은 영업 중인 식당, 3층은 사무실 및 주거용으로 사용 가능한 공간으로 구성되어 있습니다. 아파트 단지 내 상가 및 주변 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 배후 수요

인근 아파트 단지 거주민, 모아초등학교 학생 및 교직원, 그리고 간선도로변을 이용하는 유동인구 등을 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

간선도로변에 위치하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 구체적인 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

모아초등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 유무 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 시장 리스크

1층과 3층의 공실 상태가 장기화될 경우 공실 리스크가 발생할 수 있습니다. 2층의 영업 중인 상가 또한 현재의 사업주체나 임차 관계에 따라 향후 운영에 변수가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물의 보존등기일(1999.02.19)과 사용승인일(2015.03.19) 간의 차이가 존재하나, 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

감정평가액 산정 시 2층 식당 내부시설(인테리어) 및 3층 내부시설(사무실, 원룸)이 평가가액에 포함되었으므로, 이 부분은 입찰 시 고려가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 보호구역, 소하천구역 등에 해당하므로 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 천북면의 아파트 단지 내 근린상가로, 간선도로변에 위치하여 교통 접근성은 양호합니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 일부 공실 상태, 그리고 영업 중인 상가의 운영 현황 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 모아초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점

* 경주-포항 간선도로변 위치를 통한 가시성 및 접근성

* 현재 영업 중인 상가 및 공실 공간의 임대 수익 창출 가능성

* 상대적으로 낮은 감정가로 인한 가격 메리트 고려

9. 예상 입찰가

감정평가액은 86,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다.

현재 파악된 정보와 잠재적 리스크 요인(특히 지상권)을 고려할 때, 입찰 예정자는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세와 잠재적 가치를 재평가하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 86,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 권리 분석 및 시장 조사를 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.