나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10197 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1234-7 칠곡한서타운 102동 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "칠곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근 콘크리트 벽식구조 15층건내 4층 409호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 북서측 일부로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2025-06-20)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경10197 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1234-7 칠곡한서타운 102동 4층409호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 25.67㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.6682㎡ (약 7.77평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1995년 3월 14일

건축물 총 연면적: 75,780.38㎡

준공연도: 1995년

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 칠곡한서타운

주소: 대구광역시 북구 읍내동 1234-7

동수: 5개동

세대수: 593세대

최고층: 15층

관리사무소 연락처: 053-322-3311

주차대수 합계: 637대 (실내 자동 469대, 실외 자동 168대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 "칠곡중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 남동측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 3월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 105,800,000원) 입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 206,491,107원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계는 미상으로, 해당 물건에 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

칠곡중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 대상의 소규모 상권도 형성되어 있습니다.

4.2. 주거 환경

아파트, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 지역으로서, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육환경

칠곡중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (상대보호구역, 절대보호구역 지정 확인)

5.3. 주거 편의

대구 시내 접근성은 보통 수준으로 판단되며, 단지 주변의 생활 인프라를 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

본 물건은 1995년에 사용 승인된 건물로, 준공된 지 약 30년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

등기부상 인수되는 임차보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 미상으로 인한 추가적인 부담이나 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술) 등 토지이용계획상의 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (제공된 정보 기준)

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치한 아파트로서, 칠곡중학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설과 주택가가 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 1995년식 건물로 노후화에 대한 고려가 필요하며, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

토지이용계획상의 일부 제한 사항도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 칠곡중학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 소멸 및 인수 보증금 0원.

* 편리한 생활 인프라: 근린생활시설 및 단지 내 부대시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(59.85㎡)의 유사 매물은 2026년 4월에 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가 125,000,000원과 비교했을 때, 실거래가를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 4층이라는 층수와 건물의 노후도, 임대관계 미상 리스크를 감안하면, 실거래가 수준 또는 그보다 약간 상향된 가격선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 123,000,000원 ~ 127,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 물건의 낙찰가는 권리 분석 및 현장 확인 결과를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.