나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10154 [1] 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 105동 25층2502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해온 · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "황금네거리" 남서측 인근에 위치하는 "수성에스케이리더스뷰 제105동 제25층 제2502호" 단위세대로서, 부근은 아파트 단지, 각종 상업·업무시설, 후면 주택지대 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 동측에 인접하여 대구도시철도 3호선 "황금역" 이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트지붕 57층 건 중 제25층 제2502호 단위세대로서, 외벽 : 외장석재, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 내부인테리어, 벽지, 일부 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재 타일 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄한 "건(주상복합)부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 70미터, 북측으로 약 40미터, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922-2991} 확인.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 인하여 내부구조 및 내부 마감재 등은 단지 내 동일평형 아파트의 일반적인 상황을 기준으로 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10154 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 105동 25층 2502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 15억 원

* 토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

* 토지지분: 25.0166㎡

* 건물면적: 154.32㎡ (약 46.68평)

* 건물지분: 154.3168㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고OO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 수성SK리더스뷰

* 사용승인일: 2010년 9월 30일

* 최고층: 57층

* 본건 위치: 25층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "황금네거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 각종 상업·업무시설, 주택지대 등으로 형성되어 있어 주위환경이 양호합니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 동측에 대구도시철도 3호선 "황금역"이 소재하여 교통사정이 매우 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 동측 폭 약 70미터, 북측 약 40미터, 남측 및 서측 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 광로1류, 광로3류, 소로1류, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2013-05-29, 이주선)

* 근저당 (2013-05-29, 한국양계축산업협동조합, 12억 원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-01-05, 고옥희외 1명, 3억 1130만 원) - 말소예정

* 강제경매 (2025-12-30, 고옥희, 8118만 7890원) - 개시결정

* 총 채무액: 총 등기부채권액은 15억 1130만 원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항 : 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 황금네거리 인근의 대규모 주상복합 아파트 단지로, 주변에 각종 상업, 업무, 편의시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 아파트 매매/임대 시세:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월: 110.6078㎡ (약 33.46평), 17층, 11억 8천만 원

* 2026년 6월: 128.4958㎡ (약 38.87평), 20층, 11억 원

* 2026년 6월: 110.6078㎡ (약 33.46평), 12층, 8억 9천만 원

* 최근 전월세 사례:

* 2026년 6월: 154.3168㎡ (약 46.68평), 52층, 보증금 1억 3천만 원 (월세 0)

* 2026년 6월: 110.6088㎡ (약 33.46평), 38층, 보증금 5천만 원, 월세 270만 원

* 2026년 5월: 110.6078㎡ (약 33.46평), 7층, 보증금 1천만 원, 월세 270만 원

* 주변 시설: 현재 지도 및 검색 결과상 본건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 수성SK리더스뷰는 2010년 준공된 총 788세대 규모의 아파트로, 최고 57층으로 이루어져 있습니다. 총 1534대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 및 대구도시철도 3호선 황금역을 이용하기 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 환경: (제공된 정보로는 구체적인 학군 정보 확인 어려우나, 황금네거리 인근은 교육 환경이 우수한 지역으로 알려져 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 가압류 및 강제경매는 말소될 예정이나, 채무 총액이 감정가를 상회하고 있어 낙찰 후 인수 부담은 없는 것으로 보이나 채권 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 명도: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년 준공으로 건축 16년차에 접어들어 향후 예상되는 유지보수 및 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 핵심 입지인 황금네거리 역세권에 위치한 명품 아파트 수성SK리더스뷰 25층 물건으로, 우수한 교통, 생활 편의, 교육 환경을 갖추고 있습니다. 건물 규모, 층수, 단지 내 시설 등 주거 만족도가 높은 단지입니다. 등기부 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없는 강제경매 물건으로 권리 분석 상 안전한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 부분은 명도 시 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 시세 상승이 기대되는 지역의 선호도 높은 아파트로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상급 입지: 대구 수성구 핵심 상권 및 교통 요지로, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 브랜드 가치: 수성SK리더스뷰는 지역 내 높은 인지도와 선호도를 가진 브랜드 아파트입니다.

* 고층 프리미엄: 25층 고층으로 조망권과 일조권 등 주거 쾌적성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 부담이 소멸되는 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석할 때, 본건의 건물면적(154.32㎡, 약 46.68평)은 제공된 JSON의 110.60㎡(약 33.46평) 및 128.50㎡(약 38.87평)보다 큰 편입니다. 128.50㎡(약 38.87평) 단위 물건이 20층에 11억 원에 거래된 점을 고려하면, 본건 154.32㎡(약 46.68평) 단위 물건은 약 13억 2천만 원 이상의 가치를 가질 것으로 추정됩니다. 감정가 15억 원을 기준으로 하고, 최근 거래 사례 및 물건의 장점을 감안할 때, 적정 입찰가는 13억 5천만 원 ~ 14억 원 사이로 예상됩니다.

낙찰을 위한 합리적인 예상 입찰가는 13억 8천만 원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.