나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10221 [1] 경상북도 청도군 각북면 명대리 809 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 각북면 명대리 소재 '명대2리경로당' 인근에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

공히 본건 토지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 사다리형 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 기호(1)은 주거용 건부지, 기호(3)은 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 기호(3) : 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3~5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(각북04)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥구역)<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 기호(3)의 공부상 지목은 '답'이나, 기준시점 현재 '전'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타 : 본건 기호(1) 토지는 인접지(명대리 808) 일부를 점유 사용중에 있는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건으로서, 외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시조 창호입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1 일부는 인접필지(명대리 808)상에 소재하나 법정지상권 성립 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10221 (1)

소재지: 경상북도 청도군 각북면 명대리 809

용도: 단독주택

감정가: 92,069,290원

토지면적: 181.82㎡ (약 55.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.13㎡ (약 25.75평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 팔공신용협동조합

1.1. 입지조건

본 건은 경상북도 청도군 각북면 명대리 소재 '명대2리경로당' 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농가주택 및 농경지가 혼재하는 농촌 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

기호(1) 토지는 북측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 기호(3) 토지는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 3~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역)에 해당합니다.

기호(3) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

소유권은 변동 과정을 거쳐 현재 소유자에게 있으며, 말소기준권리는 2018년 4월 2일 접수된 팔공신용협동조합의 근저당권입니다.

본 경매는 팔공신용협동조합의 신청으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 제시외 건물 2-1을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 해당 제시외 건물 일부가 인접 필지(명대리 808)에 소재하고 있어 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 본건 기호(1) 토지가 인접지(명대리 808) 일부를 점유 사용 중인 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상업시설 접근성은 다소 낮습니다.

주변은 주거 및 농경지가 주를 이루고 있으며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

청도군 각북면은 전원생활을 선호하는 수요층에게는 긍정적인 입지일 수 있으나, 활발한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 '명대2리경로당' 인근에 위치할 것으로 보이며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 청도군 소재지 등지로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌 생활이 가능한 곳입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰자가 건물 소유주와의 법적 분쟁에 휘말리거나 토지 사용에 대한 추가 비용(지료 등)이 발생할 수 있음을 의미합니다.

제시외 건물의 일부가 인접 필지에 소재하고 있으며, 본건 토지 또한 인접지를 일부 점유 사용하고 있다는 점은 경계 분쟁 및 소유권 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

농림지역 및 계획관리지역 등 토지 이용 제한 사항은 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

농촌 지역 특성상 환금성 및 시세 상승 가능성이 도심 지역에 비해 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되나, 법정지상권 성립 여부의 불분명함과 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 소재한다는 점 등 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다.

감정가는 92,069,290원이지만, 이러한 리스크를 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

안전한 투자를 위해서는 법률 전문가의 정밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

법정지상권 및 경계 문제를 해결할 수 있다면, 상대적으로 낮은 감정가 대비 토지 및 건물의 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

농촌 지역의 특성을 고려하여 주말주택, 귀농/귀촌 부지 등 특정 목적을 가진 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

하지만 현재로서는 법적 리스크가 매우 커 투자보다는 실수요자 중심의 접근이 필요해 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 92,069,290원입니다.

주변 유사 물건의 시세 정보를 종합적으로 고려했을 때, 농촌 지역의 단독주택 시세는 지역별, 개별 물건의 상태에 따라 편차가 크지만, 유사 면적의 토지 및 건물 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

예를 들어, 인근 지역에서는 평당 20만원에서 60만원 사이의 토지 거래가 확인되나, 이는 해당 물건의 구체적인 상태, 용도지역, 도로 접근성 등에 따라 크게 달라집니다.

특히, 본 건은 법정지상권 성립 불확실성 및 인접지 토지 점유/건물 소재 문제라는 중대한 법적 리스크를 안고 있어, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

따라서, 법적 리스크를 충분히 인지하고 해당 문제를 해결할 수 있는 능력 및 비용을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 50%~70% 수준인 약 46,000,000원에서 64,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 법적 문제 해결 비용 및 향후 발생 가능한 추가 비용을 포함한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.