나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10222 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 103동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '범일중학교' 북서측 인근에 위치하는 '범물영남 보성아파트 103동 12층 1201호(전유면적: 84.385㎡, 계단식)' 단위세대로서, 부근은 아 파트단지, 판매시설 등 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 도시철도3호선역(범물역)이 소 재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대중 교통여건을 감안한 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건(103동, 사용승인일자: 92.08.20) 중 12층 1201호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형의 토지 로서, 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 폭 약 20M, 북동측 및 남동측으로 폭 약 15M, 남서측으로 폭 약 10M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(범일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이온유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지봉초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구<택지개발촉진법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문 등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건물구조변 경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 아파트

사건번호: 대구지방법원 2025타경10222 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1269 범물영남보성아파트 103동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 305,000,000원

토지면적: 40.34㎡ (약 12.20평)

건물면적: 84.39㎡ (약 25.53평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 물건 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 '범일중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 판매시설 등 근린생활시설로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장 및 도시철도 3호선 범물역이 소재하여 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 12층 1201호(전유면적 84.385㎡)이며, 1992년 8월 20일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 및 부속건물 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 북서측으로 폭 약 20M, 북동측 및 남동측으로 폭 약 15M, 남서측으로 폭 약 10M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로1류, 중로2류의 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(범물초, 범일중, 아이온유치원, 지봉초), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

없음.

2.10. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 마감 상태는 외부 관찰 및 탐문에 의거 개략적으로 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8, 국민은행 근저당권, 접수일자 2014년 12월 24일, 채권금액 46,240,000원.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. 목록에 기재된 을10, 을11, 을12 근저당권, 갑6 가압류(삼성카드), 갑10 압류(동대구세무서장), 갑9 임의경매(국민은행) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (목록상 확인되지 않음)

3.4. 등기부채권 총액

384,512,217원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 추후 조사 필요.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 전형적인 주거용 부동산으로, 주변에는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상업 기능보다는 주거 기능에 특화된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 범물영남보성아파트

사용승인일: 1992년 08월 20일 (준공 30년 이상)

총 동수: 5개 동

총 세대수: 442세대

최고층: 15층

5.2. 편의 및 교육시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 범물초등학교, 범일중학교, 아이온유치원, 지봉초등학교 등이 있어 교육 환경이 우수합니다.

또한, 도시철도 3호선 범물역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 부동산 자산유동화에 관한 법률 등에 따라 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건과 다를 수 있으나, 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조, 설비, 마감 상태를 외부에서 추정하여 평가하였으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다. 하자 발생 시 수리비가 추가로 발생할 수 있습니다.

* 건축물 관련 규제: 제3종일반주거지역, 택지개발지구에 속하며, 각종 보호구역 및 제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증개축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치한 아파트로, 역세권 및 학세권을 갖춘 주거 환경이 우수한 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 사용승인일로부터 상당한 시간이 경과하였고, 내부 상태를 정확히 파악할 수 없는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구의 명문 학군과 편리한 교통 환경을 자랑하는 수성구에 위치합니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상태를 취득하게 됩니다.

* 주거 편의성: 주변에 학교, 상업시설, 대중교통 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 305,000,000원이지만, 유사 면적(84.99㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 6월 1일 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 낮을 수 있습니다. 내부 상태 미확인 및 건물 노후도 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 결정될 것으로 판단됩니다.

이에, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 250,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.