나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1356 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 127 성광우방타운 109동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해누리 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 '칠성고등학교' 북측 인근에 위치하는 '성광우방 타운 제109동 제2층 제207호' 단위세대로서 주위일대는 대규모 아파트 단지, 대형 마트, 오페라하우스, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상20층건 중 (제109동) 제2층 제207호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며, '아파트 및 근린생활시설'부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 표시 1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-04 -10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 마감상태 등을 확인하지 못하여 동류형 구분건물의 일반적인 평면도, 마감상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1356 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 127 성광우방타운 109동 2층207호

* 용도: 아파트

* 감정가: 173,000,000원

* 토지 면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

* 토지 지분: 28.0168㎡ (약 8.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.90㎡ (약 18.12평) (전용 면적)

* 건물 지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOO

* 건축년도: 1996년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 소재하며, '칠성고등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 대형 마트, 오페라하우스, 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 형성되어 있으며, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건이 속한 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 단지는 북측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류, 소로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 2016년 4월 1일 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 기록: 김종희(2007-02-06), 강태억(2010-05-31), 이윤희(2014-02-28) 순으로 등기되었습니다.

* 근저당권: 수산업협동조합중앙회 (2016-04-01, 말소)

* 주택임차권: 함영희 (2024-05-02, 말소)

* 가압류: 광주은행 (2024-03-27, 말소), 하나카드주식회사 (2024-05-08, 말소)

* 임의경매 개시 결정: 수협은행 (2025-12-29, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 함

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2018-07-11

* 확정일자: 2018-07-11

* 배당신고일자: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 주거 수요를 기반으로 안정적인 배후 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 대형 마트, 오페라하우스, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 쾌적하고 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 대형 마트 및 다양한 상업 시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 칠성고등학교가 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역, 절대 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 역시 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 주변으로 다수의 버스 승강장이 위치하고 있으며, 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 대구 시내외로의 이동이 편리합니다.

* 단지 내 편의시설: 성광우방타운 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 운영 중이며, 지하 주차장에는 10대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 유사 동의 일반적인 평면도 및 마감 상태를 참고하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 기록되어 있어, 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대 보호구역 등 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재합니다.

* 미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 현재 등기부상에는 지상권이 확인되지 않으나, 입찰 전 해당 권리 유무를 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 핵심 주거 및 상업 지역에 위치한 아파트로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 등기부상 말소기준권리 하의 대부분 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대 관계 미상이라는 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 및 실거주 목적 모두에 부합할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구 북구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 시장 안정성: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 꾸준한 수요를 바탕으로 시세 하락 위험이 상대적으로 적습니다.

* 권리 부담 최소화: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

* 가치 상승 잠재력: 내부 리모델링을 통해 상품성을 높일 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 성광우방타운 59.9㎡ 면적의 거래가는 2026년 7월 기준 173,000,000원부터 190,000,000원 범위에서 형성되었습니다. 본건의 감정가는 173,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 중 하단부에 해당합니다. 다만, 본건은 2층으로, 13층 물건이 173,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 층수 이점을 고려한 가격 산정이 필요합니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준 이상으로 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

따라서, 현재 시장 상황 및 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원으로 판단됩니다. 이는 입찰 참여자 수 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.