나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10164 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "대구역" 북서측 인근에 위치하는 '대구오페라클래 시아 제7층 제706호' 오피스텔로서, 부근일대는 아파트, 근린상가 및 주거용 나지 등으로 형 성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 철도역(대구역), 도시철도역, 시내버스승강장 및 중 앙대로를 접하고 있어 제반교통 사정은 편리합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상21층건 중 제7층 제706호로서, 외벽: 화강석, 복합판넬, 페어그라스 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 내장 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

가) 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스공급설비 및 난방설비등 되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 인접지와 등고 평탄한 "업무시설용 구분건물 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 왕복6차선, 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중 로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 절대보호구 역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10164 (1)

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 296-2 대구오페라클래시아 7층706호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

토지지분: 3.9882㎡ (약 1.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.2768㎡ (약 7.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 "대구역" 북서측 인근에 위치하며, "대구오페라클래시아 제7층 제706호" 오피스텔입니다. 주변은 아파트, 근린상가 및 주거용 나지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 대구역(철도역), 도시철도역, 시내버스승강장이 있고 중앙대로와 접해 있어 전반적인 교통 환경이 매우 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상21층 건물 중 제7층 제706호입니다. 외벽은 화강석, 복합판넬, 페어그라스 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장 바닥재 및 타일, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-03

확정일자: 2020-08-04

배당신고일자: 2024-10-04

대항력: 있음

등기부 요약

을1 권리: 2024-10-04 접수, 주택임차권 (임차인: 김동규, 권리금액: 100,000,000원). 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

갑3 권리: 2020-09-25 접수, 소유권이전1번신탁등기말소.

갑4 권리: 2025-04-30 접수, 압류 (권리자: 국민건강보험공단). 이는 말소기준권리가 됩니다.

갑6 권리: 2025-12-29 접수, 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사). 이는 말소됩니다.

갑7 권리: 2026-01-21 접수, 압류 (권리자: 달서구(대구광역시)). 이는 말소됩니다.

등기부채권 총액: 100,000,000원

인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2020.9.3., 확정일자 2020.8.4.)가 있습니다. 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 임차인이 대항력을 가지고 있으며 선순위 임차권이라는 점을 명확히 보여줍니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 상세 내용에 따라 100,000,000원의 보증금 인수 가능성이 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 칠성동2가는 대구역 인근의 역세권으로, 주변에 대규모 주상복합 아파트 단지, 근린상가, 백화점(대구역 롯데백화점) 등이 밀집해 있습니다. 또한, 대구역 주변으로는 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 풍부한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수익 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

교통 편의성

대구역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다. 중앙대로 등 주요 도로망과의 접근성도 우수하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

편의시설

인근에 롯데백화점, 홈플러스 대구칠성점(과거 운영) 등이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대구역 주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있어 식당, 은행, 병원 등 생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 환경

아파트 단지 및 근린상가와 함께 형성된 주거 밀집 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력과 선순위 임차권을 가진 임차인 김동규 씨의 보증금 100,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 잠재적으로 추가적인 자금 부담을 발생시킬 수 있습니다.

권리관계 복잡성

여러 압류 및 경매 기록이 존재하며, 임차인과의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한

상대보호구역, 절대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 이용이나 증축 등에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 가치가 높습니다. 하지만 1억 원의 임차인 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인 보증금 문제를 해결하는 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있으며, 이는 예상보다 높은 총 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건

대구역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다.

신축급 오피스텔

2020년 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 깔끔한 상태의 오피스텔입니다.

잠재적 임대 수익

발달된 상권과 교통 요지로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(26.28㎡)의 오피스텔 실거래가는 2026년 2월 90,000,000원, 2026년 4월 90,000,000원, 2026년 6월 84,800,000원으로 형성되어 있습니다. 이는 제곱미터당 약 320만원에서 340만원 수준입니다. 본건의 감정가는 113,000,000원으로, 최근 시세보다 다소 높게 평가되었습니다.

예상 입찰가 산정

임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 감안하면, 부동산 자체의 가치만을 고려한 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수될 보증금 100,000,000원을 제외한 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 본다면, 감정가(113,000,000원)를 하회하는 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 현 시세와 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

총 투자 비용 예상

만약 105,000,000원에 낙찰받고 임차인 보증금 100,000,000원을 인수한다면, 총 투자 비용은 약 205,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 113,000,000원 대비 상당히 높은 금액이므로, 인수되는 보증금으로 인한 실질적인 총 취득가격을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건 인근에는 아파트, 근린상가, 대구역 등이 위치하여 일반적인 도시 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.