나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10111 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 106동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구도시철도 지산역(3호선)" 남동측 인근에 위치하 는 "지산우방타운 제106동 제11층 제1105호" 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생 활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제11층 제1105호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페이팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(보 조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(용지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택 지개발촉진법>, (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2025타경10111 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 106동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

토지면적: 40.76㎡ (약 12.33평)

토지지분: 40.76㎡ (약 12.33평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.995㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

아파트 기본 정보:

아파트명: 지산우방타운

주소: 대구광역시 수성구 지산동 1271

사용승인일: 1991년 5월 29일 (준공 36년차)

동수: 5개동

세대수: 460세대

총 주차대수: 402대 (지상 6대, 지하 15대, 기계식 포함)

최고층: 15층

해당 물건 층수: 11층

전용면적: 84.995㎡ (약 25.71평)

분양면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (건물면적 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구도시철도 지산역(3호선)" 남동측 인근에 위치한 "지산우방타운 제106동 제11층 제1105호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황:

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 대체로 보통시됨. 대구도시철도 3호선 지산역이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태:

단지 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 4차선 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(용지초등학교)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 말소기준권리: 2002년 12월 30일 접수, 우리은행 근저당권 (60,000,000원)

* 등기부채권 총액: 264,000,000원 (근저당권 3건 합계)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없음. (단, 지상권은 말소되지 않을 수 있으나, 본건 등기부상 명시된 지상권 없음.)

* 임차인 현황:

* 임차인 총 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 해당 물건은 인수하는 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집한 전형적인 주거 지역을 형성하고 있음.

* 지산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 대구 수성구는 교육열이 높고 생활 환경이 잘 갖추어진 지역으로 알려져 있으며, 본건이 위치한 지산동 역시 이러한 특성을 공유함.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용지초등학교 등 인접 (상대보호구역으로 지정).

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설 구비. 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

* 의료시설: 인근에 병의원 이용 가능.

* 교통: 대구도시철도 3호선 지산역 도보 이용 가능. 버스정류장 인접.

* 주거 환경: 15층 아파트 단지로, 11층에 위치하여 조망 및 일조량이 좋을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 재건축 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있음.

* 미상 임차인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

* 외부 검색 결과: 대구광역시 수성구 지산동 1271번지 인근 지역에 대해 "혐오시설" 또는 "유해시설"에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 주변 환경은 주로 주거단지, 학교, 녹지 등으로 구성되어 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 주요 도로변에 위치하며, 지하철역이 인접하여 교통이 편리한 아파트임. 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 학군도 우수한 편임. 다만, 준공 연도가 오래된 점과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려해야 함. 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구의 핵심 지역 중 하나인 지산동에 위치하며, 지하철역과 주요 도로 접근성이 우수함.

* 수성구의 교육 및 생활 인프라: 대구 내에서도 높은 교육열과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖춘 지역임.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승: 노후된 단지이나, 수성구라는 입지적 강점을 바탕으로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 6월 28일, 84.995㎡(약 25.71평) 면적이 26,200만원에 거래됨 [JSON 데이터].

* KB부동산 및 기타 정보에 따르면, 109.88m²/84.99m² (약 33평 공급면적/25.71평 전용면적)의 매매 시세는 2.7억 수준으로 형성되어 있으며, 최근 실거래가도 2.6억대에 확인됨.

* 감정가는 306,000,000원임.

시세 분석 및 예상 입찰가:

본 건은 85.00㎡ (약 25.71평) 면적으로, 최근 유사 면적의 실거래가가 26,200만원~27,000만원 선에서 형성되어 있음을 확인할 수 있음. 감정가는 306,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 결정되나, 본 건의 경우 실거래가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

임차인 인수 보증금이 0원이고 권리관계가 비교적 명확하다는 점은 긍정적이나, 건물 노후도 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안해야 함.

따라서, 본 건의 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안하며, 입찰 희망가는 280,000,000원을 기준으로 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.