나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12937 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 978 힐스테이트천안신부 112동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '북일고등학교' 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 빌라, 학교 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이 소재하고, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층으로 (사용승인일: 2017.08.28) 외벽 : 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복3차선 등의 포장도로를 이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신부동 ㅇㅇ아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-142)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(북일고등학교 상대 보호구역), 상대보호구역(북일여자고등학교(상대정화구역)), 상대보호구역(신부두정 지구내초등학교(상대정화구역)), 상대보호구역(희망초), 중점경관관리구역.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12937 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신부동 978 힐스테이트천안신부 112동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 353,000,000원

토지면적: 41.80㎡ (약 12.64평)

건물면적: 74.95㎡ (약 22.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

아파트 정보:

- 아파트명: 힐스테이트천안신부

- 동/호수: 112동 15층 1502호

- 사용승인일: 2017년 8월 28일

- 총 세대수: 984세대 (단지 전체)

- 전용면적: 74.9512㎡ (약 22.68평)

- 공급면적: (제공된 정보로 직접 산출 불가)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 15층 (해당 동 최고 17층, 단지 최고 25층)

- 주차: 단지 내 총 1149대 주차 가능 (지하 기계식 999대, 옥외 150대)

2. 입지조건

- 위치: 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '북일고등학교' 남서측 인근에 위치.

- 주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 빌라, 학교 등이 혼재된 주거 지역. 제반 여건은 보통 수준으로 평가됨.

- 교통:

- 차량 접근성: 본건 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이함.

- 대중교통: 인근 시내간선도로에 버스정류장이 위치하여 노선버스 이용이 가능하며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됨.

- 도로: 단지 동측 왕복 4차선, 남측 왕복 3차선 포장도로를 이용하여 접근 가능하며, 도로 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

- 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2020년 9월 29일 접수, 채권금액 333,600,000원)

- 등기부 현황:

* 소유권 보존: 오재훈 (2017년 10월 26일)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2020년 9월 29일) - 말소기준권리

* 가압류: 충남신용보증재단 (2025년 5월 8일) - 말소

* 가압류: 현대캐피탈 (2025년 5월 21일) - 말소

* 가압류: 주식회사우리카드 (2025년 5월 28일) - 말소

* 임의경매: 현대캐피탈 (2025년 12월 29일) - 말소

- 등기부채권 총액: 420,816,051원

- 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 조사 결과 임대차 관계는 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임은 미상임.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 낙찰자가 인수하지 않더라도 대항력 유무에 따른 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요함.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 개요만 명시되어 있고 구체적인 내용은 파악되지 않음. (주의 필요)

4. 상권분석

- 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경임.

- 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

5. 생활정보

- 교육시설: 북일고등학교, 희망초등학교, 북일여자고등학교 인근 위치. (상대보호구역 정보 확인됨.)

- 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 커뮤니티 시설 보유.

- 교통: 단지 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 인근 지역 접근성이 양호함.

- 기타: 도시가스 공급, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비, 소화전 설비 등 기본 편의 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

- 임대차 관계 미확인: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로 확인됨. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

- 지상권 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 확인되지 않아 잠재적인 권리 행사로 인한 부담 가능성이 있음.

- 채권 총액: 등기부상 채권 총액 420,816,051원은 감정가 353,000,000원 대비 높은 편으로, 경매 진행 과정에서 채권 변동 가능성도 고려해야 함. (현재 등기부상 권리들은 말소 예정)

- 주변 시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

- 본 물건은 천안시 신부동의 힐스테이트천안신부 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 양호하나, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있음.

- 최근 실거래가와 감정가 수준을 고려했을 때, 시장 가격 대비 합리적인 낙찰가를 기대해 볼 수 있으나, 리스크 요인에 대한 면밀한 분석과 대비가 필수적임.

8. 투자 포인트

- 신부동 택지개발지구 내 신축급 아파트 단지.

- 북일고등학교 등 교육시설 인접.

- 우수한 교통망 및 생활 인프라.

- 잠재적 리스크 해소 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

- 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월: 350,000,000원 (9층), 352,000,000원 (17층)

* 2026년 7월: 339,000,000원 (11층)

- 감정가: 353,000,000원

- 임차인 인수 보증금: 0원

- 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(임대차 관계 미확인, 지상권 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

- 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가 수준을 바탕으로, 약 330,000,000원에서 345,000,000원 사이를 제안함.

- 단, 본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 기반으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.