나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20007 [1] 충청남도 논산시 대교동 204-25 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 대교동 소재 "대교동성당" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위일원은 단독주택, 소규모상가 등이 소재하는 가로망 정비된 기존주택지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서 "단독주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 세멘브럭조 세멘와즙 단층 주택으로서 ·외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감, ·내벽 : 벽지, 타일 등 마감, ·창호 : 샷시창호 임. (3) 세멘브럭조 스라브즙 단층 창고로서 ·내외벽 : 페인팅 등 기타마감.

이용상태

(2) : "단독주택" (3) : "창고 등" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참고.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상의 기호(2)의 공부상지붕은 "세멘와즙" 이나, 현황은 "함석지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 미상임. ⓑ 본건기호(2)의 공부상면적(47.8㎡)과 실측면적(51.8㎡)간에 다소 괴리가 있으나, 평가목적상 실측면적을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록2 공부상 지붕은 “세멘와즙”이나 현황은 “함석지붕”이고 공부상면적은 47.8㎡이나 실측면적 51.8㎡에 따라 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2026타경20007 (1)

소재지: 충청남도 논산시 대교동 204-25

용도: 단독주택

감정가: 77,770,800원

토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

건물면적:

주건물: 54.21㎡ (약 16.39평)

제시외 건물: 34.00㎡ (약 10.28평)

총 건물면적: 88.21㎡ (약 26.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 논산시 대교동 소재 "대교동성당" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모상가 등이 소재하는 가로망 정비된 기존 주택지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

본건은 소로 한 면에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(2025-07-11)으로 모든 축종이 제한되었으나, 해당 제한 기한이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

소유권 이전: 1982-05-10 (유경준)

가압류 (말소기준권리): 2019-01-04, 서울보증보험 (68,632,865원)

강제경매 개시 결정: 2026-01-07, 서울보증보험주식회사 (49,200,000원)

강제경매 경정: 2026-01-08

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (총 합계 0원)

1.3. 상권분석

본건은 기존 주택지대에 위치하며, 주변에 단독주택 및 소규모 상가가 혼재되어 있습니다.

최근 주변 유사 물건(연립, 다세대, 빌라) 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

2026년 4월, 건영빌라(다세대, 1991년식, 전용 76.44㎡) 53,000,000원에 거래됨.

2026년 7월, 마미안(연립, 2012년식, 전용 83.30㎡) 140,000,000원에 거래됨.

2026년 7월, 경신주택(연립, 1985년식, 전용 75.6㎡) 50,000,000원에 거래됨.

본건은 단독주택으로, 제공된 유사 거래 사례는 연립/다세대 주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

다만, 유사 연식의 연립/다세대 주택이 5,000만원 ~ 5,300만원 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(77,770,800원)는 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대교동성당 인근에 위치하며, 주택지대 특성상 기본적인 생활 편의시설(소규모 상가 등)이 소재할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능합니다.

환경: 주변은 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설 조사 결과: 현재 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. (실제 현장 조사를 통해 재확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

건물 공부상 내용과 현황의 차이:

목록2 건물의 공부상 지붕은 "세멘와즙"이나 현황은 "함석지붕"입니다.

공부상 면적은 47.8㎡이나 실측면적 51.8㎡에 따라 평가되었습니다.

제시외 건물: 공부에 등재되지 않은 제시외 건물 34.00㎡가 포함되어 있으며, 이는 매각에 포함되나 별도 등기된 권리는 없습니다.

임대내역 미상: 건물에 대한 임대 내역이 확인되지 않아, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 없으므로 임대료 미납분 등에 대한 문제만 고려하면 됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 논산시 대교동에 위치한 단독주택으로, 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리 이후 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

건물의 일부 하자(지붕 재질, 면적 차이)는 있으나 감정평가 시 반영되었습니다.

주변 시세는 유사 연식의 연립/다세대 주택 거래를 통해 파악되었으며, 단독주택인 본건의 가치는 토지 면적과 제시외 건물 등을 고려할 때 감정가 수준으로 판단됩니다.

생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 단독주택: 기존 주택지대에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

상당한 토지 가치: 136.00㎡의 넓은 토지는 향후 재건축 또는 증축 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 등기사항은 소멸되므로, 낙찰 후 권리 행사 및 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

제시외 건물 활용: 34.00㎡의 제시외 건물은 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 77,770,800원

주변 유사 연식(1985-1991년) 연립/다세대 주택의 거래가 5,000만원 ~ 5,300만원 선에서 이루어진 점을 감안할 때, 단독주택으로서의 가치, 136㎡의 토지 면적, 54.21㎡의 주건물 및 34.00㎡의 제시외 건물을 종합적으로 고려한 감정가가 합리적이라고 판단됩니다.

본건의 최저 입찰가는 감정가의 80% 수준으로 시작될 것으로 예상됩니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 66,000,000원 ~ 74,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.