나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12964 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1767 요진와이시티 203동 3층 307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "고속철도 천안아산역" 북동측 인근에 위치하는 요진와이시티 제203동 제3층 제307호이며, 주위는 요진와이시티 아파트단지 및 단지 주변 상 가, 롯데마트, 이마트, 갤러리아백화점, 다가주택, 사무실 등이 소재하는 바, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 천안아산역, 시내버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제307호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 바닥 : 온돌마루 및 타일 마감 등임. 창호 : 시스템창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로, 북측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(아산신도시) <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 부재로 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12964 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

1.2. 부동산 기본 정보

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1767 요진와이시티 203동 3층 307호

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 39.96㎡ (약 12.1평)

* 건물면적(전용): 46.58㎡ (약 14.1평) (JSON 정보 기반)

* 건물면적(공급): 75.39㎡ (약 22.8평) (제공 정보 기반)

* 감정가: 205,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요 (건축물대장 정보 참고)

* 건물명: 요진 와이시티

* 동/호수: 203동 307호

* 사용승인일: 2011년 6월 3일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 중 3층

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 "고속철도 천안아산역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 요진와이시티 아파트단지 및 단지 주변 상가, 롯데마트, 이마트, 갤러리아백화점, 다가구주택, 사무실 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 수단인 천안아산역(KTX, 지하철 1호선) 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 교통사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)으로 지정되어 있습니다.

* 경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025-12-29 접수, 채권자 한OO, 강제경매 (갑5)

* 인수되는 권리: 2025-05-15 접수, 권리자 한영기, 주택임차권 (을3), 금액 175,000,000원.

* 소유권 이전 등기들이 존재하나, 말소기준권리인 강제경매 개시 결정에 따라 매각 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한영기 (성만 표기: 한OO)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-10

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 있음 (선순위임차권)

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 보증금 175,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 175,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

* 채권자(한OO)의 강제경매 신청으로 진행되므로, 임차인의 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 롯데마트, 이마트, 갤러리아백화점 등 대형 유통 시설과 다수의 상가가 밀집해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 천안아산역을 중심으로 상업 기능이 발달되어 있습니다.

4.2. 지역 내 위치

* 아산시 배방읍은 택지개발지구로 지정되어 신도시가 형성되고 인구 유입이 꾸준히 이루어지는 지역입니다.

* 요진 와이시티는 해당 지역의 주요 주거 및 상업 복합 단지 중 하나로, 지역 내 입지가 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제307호 오피스텔입니다.

* 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 온돌마루 및 타일 마감되었습니다.

* 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

* 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 천안아산역이 인접하여 KTX 및 지하철 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 백화점 등 쇼핑 시설 접근성이 우수하며, 상업지구 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(한영기)의 보증금 175,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 최근 실거래가(97,000,000원 ~ 110,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(175,000,000원)이 현저히 높아, 낙찰 후 추가 자금 부담이 발생하거나 임차인과의 협상이 필수적입니다.

6.2. 시세와 감정가의 괴리

* 최근 실거래가(약 9700만원 ~ 1.1억원)가 감정가(2.05억원) 및 인수 보증금(1.75억원)에 비해 현저히 낮아, 시세 대비 고가 낙찰 가능성 또는 낙찰 후 매각의 어려움이 예상됩니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (현 시점에서는 특이사항 없음)

* 다만, 투자를 결정하기 전 해당 지역의 잠재적 혐오시설 유무 및 도시 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 천안아산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이한 입지를 가지고 있습니다.

* 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재합니다.

* 최근 실거래가가 인수해야 할 임차인 보증금에도 미치지 못하는 상황이므로, 투자 시 보증금 인수 비용을 고려한 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임차인과의 원만한 협의를 통해 보증금 일부 또는 전부를 승계받지 않거나, 낮은 금액으로 명도를 완료할 수 있는 방안이 마련되어야 수익성 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 천안아산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 오피스텔로서 업무 및 주거 겸용 가능성.

* 대형 유통 시설 인접으로 인한 생활 편의성.

* (주의) 임차인 보증금 인수 리스크를 감안한, 저가 낙찰 시 시세차익 가능성.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가를 기준으로 본건 오피스텔 자체의 시장 가치는 약 105,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 임차인 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 점과, 감정가(205,000,000원) 및 시세와의 괴리를 고려할 때, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 감정가 수준(205,000,000원)을 총 매수 비용의 상한선으로 가정하고, 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정할 경우, 예상 입찰가는 약 25,000,000원으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 25,000,000원

* 총 예상 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 25,000,000원 + 175,000,000원 = 200,000,000원

* (주의) 위 예상 입찰가는 임차인과의 협상, 실제 경매 진행 상황, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 조정이 필요합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 낙찰 후 총 매수 비용이 시장 가치 대비 합리적인 수준이 되도록 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.