나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502283 [1] 세종특별자치시 전의면 동교리 121-6 재동아파트 2동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전의면 읍내리 소재 "전의초등학교" 동측 인근에 위치하는 "재동아파트" 제2동 제2층 제201호로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 점포 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제2동 제2층 제201호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 소로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역<하수도법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502283 (1)

소재지: 세종특별자치시 전의면 동교리 121-6 재동아파트 2동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 27.44㎡ (약 8.3평)

건물면적 (전용면적): 45.00㎡ (약 13.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

본 건은 세종특별자치시 전의면 동교리 121-6번지에 소재한 재동아파트 2동 2층 201호입니다.

"전의초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 단독주택, 농경지, 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편의성을 갖추고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 건물 사용승인일은 1991년 7월 1일입니다.

토지는 대체로 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 소로에 접하고 단지 내 도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 배수구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매는 2026년 1월 5일 대전지방법원에서 접수된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(2025타경502283)에 따른 것입니다.

말소기준권리는 2026년 1월 5일자 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(갑12)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (을7 근저당권은 말소 처리되었으나, 갑12 임의경매를 기준으로 판단)

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다.

주의사항: 임대 관계는 미상임. 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 세종특별자치시 전의면 동교리는 전형적인 농촌 및 주거지역과 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다.

"전의초등학교"가 근거리에 위치하여 지역 내 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 점포 등이 주를 이루고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권을 형성하고 있습니다.

주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 상권 변화 가능성은 있으나, 현재 시점에서는 안정적인 지역 상권으로 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 농경지가 인접해 있어 계절별로 민원 발생 가능성 (악취, 해충 등)은 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 총 6층 건물 중 2층에 위치한 아파트로, 재동아파트 단지 전체(2동)에는 72세대가 거주 중입니다.

인근 점포 및 지역 상권을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"전의초등학교"가 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 이용 시 주변 도로망으로의 접근이 용이하며, 시내버스 노선을 통해 지역 내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유자의 대항력 유무 및 보증금/차임에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '소로2류(저촉)' 표기는 도로에 접해 있으나, 도로 폭 등 관련 법규에 미달하여 향후 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

건물은 1991년 준공되어 약 30년 이상 경과함에 따라, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 필요성이 발생할 수 있습니다.

주변 농경지와의 인접성으로 인해 계절별로 발생할 수 있는 민원(악취, 해충 등)에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 전의면에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 등기사항이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임차인 관계가 확인되지 않아 명도에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

입지 및 생활 환경은 지역 내에서 보통 수준이며, 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

현재 감정가 7,300만원은 해당 면적 및 지역 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

권리 분석상 명확한 권리 소멸이 예상되므로, 취득 후 깨끗한 등기부등본 확보가 가능합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 명도 완료 후 시세에 맞는 임대료 재설정을 통해 추가 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 명도 리스크는 상존)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 동향, 본 건의 명도 난이도 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

다만, 감정가 7,300만원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리상 문제가 적다는 점을 감안하되, 명도 리스크 및 건물 노후도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 유사 지역 아파트 매매 시세 및 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.