나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12956 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 9층 921호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 ‘불무초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 부근 은 각종 상가, 업무시설 등으로 형성된 성숙 중인 상업 및 업무시설지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상 황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 15층 지하 5층 건물 중 9층 921호로서, (사용승인일자 : 2018년 8월 29일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트, 페어글라스 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 난방설비(지역난방) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, '상업ㆍ업무용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 광대로, 서측 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭 40m~ 50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12956 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 9층 921호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

토지지분: 4.0161㎡ (약 1.21평)

건물면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

건물지분: 20.732㎡ (약 6.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, '불무초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 각종 상가 및 업무시설이 밀집한 성숙 중인 상업 및 업무지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장과 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 동측으로는 광대로, 서측으로는 중로에 접하고 있어 도로의 포장 및 체계 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 19일 접수된 신한은행의 근저당(을1)이며, 채권액은 84,000,000원입니다. 등기부등본 상 현재 파악된 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 을1)는 말소될 예정이거나 말소 기준권리보다 후순위에 있어, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 관련 사항(갑4, 갑5)이 확인됩니다.

* 신한은행 근저당(을1, 84,000,000원, 말소기준권리) 외 다수의 가압류(충남신용보증재단, 대전.충남양돈축산업협동조합, 근로복지공단) 및 임의경매(유아이제사십차유동화전문)가 말소 처리될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 199,005,038원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김준영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음

현재 파악된 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력 또한 없는 상태이므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 본 경매 물건은 권리상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 불당동 일대는 천안시의 핵심 상업 및 업무지구로 발전하고 있으며, 특히 아산탕정지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 주변에 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거단지가 혼재하여 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 토지이용계획 상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 시설로서의 가치가 지속적으로 상승할 잠재력을 가지고 있습니다. 인근에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으며, 생활 및 업무 환경이 쾌적한 편입니다.

1.4. 생활정보

건축물대장 상 본 물건이 속한 '불당아리스타팰리스'는 2018년 8월 29일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 오피스텔 건물입니다. 총 지상 15층, 지하 5층 규모이며, 본 물건은 9층에 위치하고 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방(지역난방), 승강기, 지하주차장, 화재 탐지 및 소화 설비, 스프링클러 등이 잘 갖추어져 있어 편리하고 안전한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 세부적인 절차 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보 상으로는 말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정으로 보여 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 잠재적 리스크로 존재합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 주요 상업 및 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건이 우수하며 현대적인 건물 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석 상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 판단되며, 임차인의 보증금 미회수 위험도 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 명확한 절차 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심지 내 중심 상업 및 업무지구 위치

* 신축급(2018년 완공) 현대적 오피스텔 건물

* 안정적인 권리관계 및 임차인 부담 없음

* 향후 개발 가능성이 높은 지역적 이점

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 20.73㎡)의 3층 물건이 55,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 건물 5층의 약 23.67㎡ 면적 물건이 65,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 9층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으며, 감정가 85,000,000원을 참고하여, 보수적으로 68,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 수치이며, 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.