나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16226 [1] 충청남도 예산군 신암면 계촌리 438-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 신암면 계촌리 소재 "계촌리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 동.식물관련시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 "동.식물 관련시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재하며, 현황 공장 출입구는 본건 북서측으로 구거 및 인접지번을 경유하여 차량 출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별지 "건물 감정평가요항표" 참조바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 "답기타(동물 및 식물관련시설 건부지)"로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 "건물 감정평가요항표" 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서, 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등. 내벽 : 샌드위차판넬 마감 등. 바닥 : 칼라하드너 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장상 2021.12.30.자로 "버섯재배사"에서 "곤충사육사"로 용도변경 되었으며, 현황 "운휴 중" 상태임.

설비내역

일반적인 전기설비 등이 구비되어 있으며, 상수도 대체용수로서 의뢰목록 외 인접지번상의 관정을 이용하고 있는 것으로 탐문조사 되었음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 본건 기호 1 토지 지상에 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 ㉠차양, ㉡다용도실이 소재하여 별도 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 지상에 소재하는 기계기구는 「공장저당법」에 의거하여 작성된 기계기구 목록(제2016-11호)에 한해 평가하였으며, 조사시점 현재 "농업회사법인리치팜주식회사"는 운휴 중인 상태로서 기계기구의 물적특성상 정상작동 여부 등의 육안 확인이 지난하여 정상 상태임을 상정하여 감정평가하였는바, 입찰 전 정상 작동 여부 및 하자유무 등은 재확인을 요함. - 기계기구 목록(제2016-11호)상의 일부는 용도변경시 이전 또는 폐기처분 등으로 현황 "소재불명"으로서 본 평가에서 제외하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 제2016-11호 총 14점 중 3점(8.크레인적재기, 12.냉방설비, 14.수변전설비)은 매각포함, 11점은 소재불명으로 매각 제외(감정평가서 참조). 제시외 건물 포함
- 이동식창고, 컨테이너 매각대상에서 제외
- 토지 공부상 '답'이나 현황 '동물 및 식물관련시설 건부지'로 이용중임
- 건물 공부상 '버섯재배사'에서 '곤충사육사'로 용도 변경, 현황 '운휴 중'
- 건물 상수도 대체용수로서 인접지번상의 관정을 이용중임
- 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16226 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 지목

소재지: 충청남도 예산군 신암면 계촌리 438-1

공부상 지목: 답 (현황: 동물 및 식물 관련시설 건부지)

1.3. 토지 현황

토지 면적: 3967.00㎡ (약 1199.09 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물 면적: 2368.85㎡ (약 716.59 평)

건물 제시외 면적: 121.20㎡

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층

건물 용도: 버섯재배사 (변경 전) → 곤충사육사 (변경 후, 2021.12.30.)

현황: 운휴 중

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

총 감정가: 1,300,044,250원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 예산군 신암면 계촌리 소재 "계촌리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택, 동.식물 관련시설 등으로 형성된 지대임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재함.

2.3. 도로 접근성

* 본건 남동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재하며, 현황 공장 출입구는 본건 북서측으로 구거 및 인접지번을 경유하여 차량 출입이 가능한 상태임.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 농림지역, 가축사육제한구역 (일부제한지역(500m 이내 특정 가축 제한)), 농업진흥구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2016-01-27)

* 총 등기부채권액: 1,088,784,858원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인리치팜주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 사업일자: 2017-02-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 농업회사법인부강농산주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 사업일자: 2021-08-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍남의

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2018-05-15

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 권리 없음 (모든 임차인은 대항력이 없어 말소 대상임).

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하여 농경지 및 농가주택이 주를 이루며, 일부 동식물 관련 시설이 산재하고 있음. 주변에 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 확인되지 않음.

4.2. 주변 혐오시설

* 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 운영 시 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 본 물건은 농업 및 산업 시설 용도로, 일반적인 주거 생활 편의시설과의 접근성은 낮을 수 있음. 인근 마을회관 및 버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용 및 편의시설 접근은 제한적일 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출: 본 물건은 농지법 적용 대상이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않음. 사전 준비가 반드시 필요함.

* 건물 현황 및 운영: 건물은 현재 '운휴 중'이며, 용도는 곤충사육사로 변경되었음. 재가동을 위한 시설 점검 및 투자가 필요할 수 있음. 또한, 상수도 대체 용수로 인접지 관정을 이용하는 점은 안정적인 용수 확보 측면에서 고려해야 함.

* 제시외 건물 및 기계기구: 이동식 창고, 컨테이너는 매각 대상에서 제외되며, 일부 공장 기계기구도 소재 불명으로 제외됨. 매각 대상에 포함된 기계기구의 현재 작동 상태 및 하자 유무는 별도 확인 필요.

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '동물 및 식물 관련시설 건부지'로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용, 건축, 개발 등에 있어 추가적인 행정 절차나 제한이 발생할 수 있음을 의미함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군에 위치한 동물 및 식물 관련시설입니다. 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '동물 및 식물 관련시설 건부지'로 이용 중이며, 건물은 '곤충사육사'로 용도 변경되었으나 현재 '운휴 중'입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 건물 재가동을 위한 준비, 대체 상수도 사용 등은 본 물건 취득 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 또는 동물/식물 관련 사업 영위 목적에 부합하는 용도의 토지 및 건물임.

* 넓은 토지를 활용한 잠재적 사업 확장 또는 용도 변경 가능성 (관련 법규 검토 필요).

* 등기부상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 비교적 안전한 경매 취득이 가능함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,300,044,250원

* 총 등기부채권액: 1,088,784,858원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 유사 물건 시세 분석, 향후 재가동 및 개발 가능성, 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 세부적인 수익성 분석이 필요합니다. 현재로서는 감정가를 참고하여 시장 상황에 맞는 전략적 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.