나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5000 [1] 충청북도 제천시 덕산면 도전리 803-2 백남연립주택 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 덕산면 도전리 소재 ‘덕산면 행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 인근은 덕산면소재지내 연립및 주택 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 본건까지 차량접근및 대중교통편 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 1층 104호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 바닥 : 장판및 타일 등 마감.

이용상태

연립주택(방, 주방, 거실, 욕실겸 화장실 등)임.

설비내역

위생, 급배수, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지((공동주택용지) 건폐율:60% 이하, 용적률:200% 이하, 높이:5층 이하), 지구단위계획구역(덕산 성내 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-12-16)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제천지원 2026타경5000 (1)

소재지: 충청북도 제천시 덕산면 도전리 803-2 백남연립주택 1층104호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 104호

준공 연도: 1995년

1.2. 면적

토지 면적: 55.32㎡ (약 16.73평)

토지 지분: 55.318㎡ (약 16.73평)

건물 면적: 72.52㎡ (약 21.94평)

건물 지분: 72.52㎡ (약 21.94평)

전용 면적: 72.52㎡ (약 21.94평)

1.3. 매각 정보

감정가: 38,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합중앙회

권리 말소 기준일: 2022-01-17 (충북신용보증재단 가압류)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 덕산면 도전리 소재 ‘덕산면 행정복지센터’ 북측 인근에 위치함.

주변은 덕산면 소재지 내 연립 및 주택 등이 혼재한 주거 지역임.

백남연립주택 단지로 보이며, 총 36세대로 구성됨.

2.2. 교통 상황

인근 노선변에 버스정류장이 소재하여 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(공동주택용지)

건폐율: 60% 이하, 용적률: 200% 이하, 높이: 5층 이하

지구단위계획구역 (덕산 성내 지구단위계획구역)

소로2류(폭 8m~10m) (2015-12-16)(저촉)

가축사육제한구역 (일부 제한 지역 500m)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 이미선 (1995.03.30), 이병섭 (2000.11.24), 심주섭 (2011.05.11)

가압류: 충북신용보증재단 (2022.01.17, 7,885,000원) - 말소기준권리

가압류: 롯데캐피탈 (2022.04.13, 29,063,523원) - 매각으로 소멸

가압류: 농업협동조합중앙회 (2023.04.26, 12,174,724원) - 매각으로 소멸

강제경매: 농업협동조합중앙회 (2026.01.06, 15,680,365원) - 본건 경매 개시

총 등기부 채권액: 49,123,247원

3.2. 임차인 현황

임차인: 양정호

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2018-12-12

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기반)

주의: 임차인 양정호는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 25,000,000원을 신고했습니다. 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명확한 권리 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리(갑8)는 2022년 1월 17일 충북신용보증재단의 가압류입니다.

이보다 늦은 롯데캐피탈, 농업협동조합중앙회의 가압류 및 농업협동조합중앙회의 강제경매는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 양정호는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 25,000,000원에 대한 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 충돌 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

동일 단지 (백남연립주택, 소재지 803-2번지) 최근 매매 사례:

* 2025년 12월 11일: 39.73㎡ (약 12.02평) 거래가 1,700만원

* 2025년 10월 24일: 59㎡ (약 17.85평) 거래가 3,300만원

* 2026년 2월 10일: 72.52㎡ (약 21.94평) 거래가 2,610만원

4.2. 시세 분석

본건 건물 면적(72.52㎡)과 동일한 면적의 최근 매매 사례(2026년 2월 10일)는 2,610만원에 거래되었습니다.

하지만, 2025년 10월 24일에 거래된 59㎡ (약 17.85평) 면적의 경우 3,300만원에 거래되어, 면적 대비 가격이 상이함을 알 수 있습니다.

39. 73㎡ (약 12.02평) 면적은 1,700만원에 거래되어, 면적이 작을수록 평단가가 높아지는 경향을 보이기도 합니다.

최근 거래가 중 본건과 가장 유사한 면적(72.52㎡)의 매매가(2,610만원)를 고려할 때, 감정가 3,800만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 2026년 2월 거래는 2025년 10월 거래 대비 면적은 더 넓지만 가격은 낮게 형성되어 있어, 최근 시세 변동성을 감안해야 합니다.

본건의 감정가 3,800만원 대비 2026년 2월 거래가는 72.52㎡ 기준 약 68.68% 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

방, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 등으로 구성된 연립주택임.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설

본건은 제천시 덕산면 소재지로, 인근에 덕산면 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

소재지 내 상업 시설 및 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.3. 교육 시설

반경 5km 이내에 덕산초등학교, 제천동중학교 등이 위치함. (정확한 통학 가능 여부는 별도 확인 필요)

5.4. 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

다만, '가축사육제한구역'에 일부 포함되어 있어 축사 관련 시설이 주변에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 양정호는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 25,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 정보와 대항력 있는 임차인의 보증금 사이에 충돌 가능성이 있어, 낙찰 시 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있습니다.

이는 예상 입찰가 산정 및 수익률 계산 시 매우 중요한 변수입니다.

6.2. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

최근 거래 사례에서 면적 대비 가격 편차가 크게 나타나 시세 파악에 주의가 필요합니다.

토지 이용 계획상 '소로2류(폭 8m~10m) 저촉' 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제천시 덕산면 소재 백남연립주택 1층 104호로, 감정가는 3,800만원입니다.

주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 최근 거래 사례에서도 가격 편차가 관찰됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 0원' 정보와 충돌하여 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성이 있다는 점입니다.

이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 3,800만원의 감정가는 상대적으로 낮은 편이며, 시세 대비 하락 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

실거주 목적: 소액으로 내 집 마련을 고려하는 실수요자에게는 부담 없는 가격대가 될 수 있습니다.

지역 내 주거지: 덕산면 소재지의 주거용 부동산으로, 지역 수요층이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정됩니다.

감정가: 38,000,000원

최근 유사 면적(72.52㎡) 거래가: 26,100,000원

최근 거래가 (59㎡): 33,000,000원

최근 거래가 (39.73㎡): 17,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금(25,000,000원) 인수 가능성을 고려할 때, 실제 인수 금액은 0원이라는 정보와 함께 매우 불확실합니다. (본 계산에서는 '인수 보증금 합계: 0원'을 적용합니다.)

최근 거래가 중 가장 유사한 면적의 거래가(2,610만원)와 감정가(3,800만원)를 고려하여, 보수적으로 접근합니다.

임차인 인수 리스크, 권리 소멸 여부 불확실성, 시세 변동성을 감안하여, 19,000,000원 ~ 25,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 대한 추가 비용 및 시간을 고려한 예상가입니다.

최종 입찰가 결정은 현장 방문, 명확한 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.