나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31034 [1] 충청북도 충주시 봉방동 21-21 지오빌1단지 101동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "충주삼원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 및 돌붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 5m 내외의 포장도로, 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉방동 21-21 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-73)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-327)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(중로3-42)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 충주지원 2025타경31034 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 봉방동 21-21 지오빌1단지 101동 6층604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 88,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 건물 상세

* 건축년도: 2015년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 해당 층수: 6층

1.3. 면적 및 가치

* 토지면적: 25.10㎡ (약 7.6평)

* 건물면적 (전용면적): 52.12㎡ (약 15.8평)

* 공급면적: 83.99㎡ (약 25.4평) (JSON 'excluUseAr' 기준)

* 감정평가액: 88,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "충주삼원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 무난함.

* 본건 북측 및 서측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 건물 상세

* 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서, 외벽은 벽돌쌓기 마감 및 돌붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호 등임.

* 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2026년 1월 6일 접수된 김재민의 강제경매개시결정 등기(갑2)가 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 7번 전세권설정등기(2025년 5월 20일, 권리자: 강미이, 금액: 80,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 강

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 5월 22일

* 확정일자: 2025년 5월 19일

* 배당신고일자: 2026년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세권설정 금액 80,000,000원과 동일하며, 매수인에게 인수되는 권리임.

3.3. 총평

* 강제경매 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 경매 사건임.

* 임차인 겸 전세권자 강 는 대항력이 있으며, 80,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 충주시 봉방동 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 혼재되어 있는 지역임.

4.2. 잠재적 수요

* 오피스텔과 근린생활시설이 혼합되어 있어 지역 내 유동인구 및 수요를 기대할 수 있음.

4.3. 혐오시설 검토

* 제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 무난함.

5.2. 교육

* 충주삼원초등학교가 인근에 위치함.

5.3. 편의시설

* 주변 근린생활시설 및 공공기관 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

* 대항력 있는 임차인(강 )의 전세권 80,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실제 현금 지출은 입찰가에서 해당 금액을 제외한 부분이 됨. 따라서 입찰 시 인수되는 금액을 반드시 고려해야 함.

6.2. 건물 상태 리스크

* 구분건물 현장조사 시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 채권액 변동 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 충주시 봉방동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 주거 및 상업 혼합 지역에 자리하고 있음.

* 6층으로 일조권이나 조망권 측면에서 유리할 수 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 80,000,000원의 전세권을 가지고 있으며, 이 권리가 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 유의점임.

* 감정가는 88,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 인수되는 권리를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 인수되는 80,000,000원의 전세권 금액을 고려할 때, 실질적인 현금 투자 금액을 낮추면서 투자가 가능함.

* 오피스텔 공급면적(약 25.4평) 대비 감정가 및 최근 시세를 고려할 때, 적정 수준의 투자 가치를 가질 수 있음.

* 주변에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건의 감정가는 88,000,000원임.

* 최근 실거래 사례로는 2024년 1월 4층이 130,000,000원, 2025년 10월 5층이 90,000,000원에 거래되었음.

* 6층이라는 점을 고려하면 5층 거래가(90,000,000원)보다 높게 평가될 수 있음.

9.2. 입찰가 산정

* 매수인에게 인수되는 전세권 80,000,000원을 고려하면, 입찰가는 최소 80,000,000원 이상으로 산정하는 것이 합리적임.

* 현재 시점 및 인수되는 권리를 감안할 때, 감정가(88,000,000원)보다 소폭 높은 95,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

9.3. 예상 입찰가 및 현금 지출

* 예상 입찰가: 95,000,000원

* 예상 현금 지출: 15,000,000원 (입찰가 95,000,000원 - 인수되는 전세권 80,000,000원) + 취득세, 법무비 등 부대비용.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.