나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5002 [1] 충청북도 단양군 단성면 가산리 OOOOOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 단성면 가산리 소재 "월악산국립공원 상선암탐방지원센터" 남서측 으로 약1.1km 지점, 월악산국립공원 내 지방도변에 위치하고 있는 부동산이며,주위는 산간 농경지대,과수원,펜션,농촌마을,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호2)는 지적도상 지방도로(소로)에 접하고 있으나 고저차, 경사 등으로 지방도 로에서 직접 출입 하지 않고 인접토지(국유지,산70-1)를 이용하여 출입하고 있으며,인근 지 방도로에 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호2)의 형태는 부정형이며,공부상 지목은 "전"이나, 현황은 일부 축사(현황 창 고), 제시외건물㉠(주택구조) 부지, 부분적으로 평탄화 작업하고 있음

인접 도로상태

본건 토지(기호2)는 지적도상 북동측으로 지방도로(소로한면)와 접하고 있으나 고저차, 경사 등으로 지방도로에서 직접 출입하지 않고,인접토지(국유지, 산70-1)을 이용하여 출입하고 있 음.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역,중로1류(폭 20m~25m)(중로1-8호선)(저촉),가축사육제한구역(2025-06-11) (일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(도로법),공원마을지구(2023 -05-01)(자연공원법),국립공원(월악산국립공원)(자연공원법),한강폐기물 매립시설 설치 제한 지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률),영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

본건 토지(기호2) 일부에 소유자 미상의 제시외건물㉠(시멘블록조 슬래브지붕 단층,주택구조 약27.2㎡)이 소재하고 있어 제시외건물로 평가하여 회보 하오니 경매 진행시 참고 하시기 바 랍니다.

공부와의 차이

본건 토지(기호2)는 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 일부 축사(현황 창고) 부지, 일부 제시 외건물㉠(주택구조) 부지, 부분적으로 평탄화 작업하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호1)은 1980년에 사용승인되었으며, 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사(현황 창 고)로서 내.외벽:시멘트블록 및 목조(목재기둥) 등 마감

이용상태

본건 건물(기호1)은 공부상 용도는 축사이나 현황 창고로 이용하고 있으며 일부 멸실 상태임.

설비내역

없 음

부합물 및 종물

㉠:시멘블록조 슬래브지붕 단층,주택구조,약27.2㎡ ※㉠은 구조,규모, 이용상태 등으로 볼때 토지 일부에 영향이 있을 수 있으므로 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물(기호1)은 공부상 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사 146.98㎡이나 현황 일부 멸실 되어 실측면적 약115.5㎡이며, 용도는 창고로 이용하고 있으며,일부 벽체는 목조(목재) 기둥 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 2-1 매각 포함
2. 목록2 농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 몰수, 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 여부 사전 문의 후 입찰요망)
3. 목록2는 공부상 지목 '전' 이나 현황은 '일부 축사(현황 창고)', '제시외건물 2-1(주택구조)부지', 부분적으로 평탄화 작업하고 있고, 지적도상 지방도로에 접하고 있으나 고저차, 경사 등으로 지방도로에서 직접 출입하지 않고 인접토지(국유지, 산70-1)를 이용하여 출입하고 있음, (감정평가서 참조),
4. 목록1는 공부상 시멘블록조 스레트지붕 단층 축사 146.98㎡이나 현황은 일부 멸실되어 실측면적 양 115.5㎡이며 용도는 창고로 이용하고 있으며, 일부 벽체는 목조(목재) 기둥임
5. 매각대상 아닌 제시외 철근 구조물 및 돌 적재되어 있음(자세한 사항은 현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2026타경5002 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 연OO

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 단양군 단성면 가산리 748-24

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 183,591,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2,458.00㎡ (약 743.5평)

토지지분: 2,458㎡ (약 743.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 146.98㎡ (약 44.46평)

건물지분: 146.98㎡ (약 44.46평)

건물 제시외면적: 27.20㎡ (약 8.23평) (주택구조)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 영농여건불리농지

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물 2-1(주택구조)이 매각에 포함됩니다.

* 목록2(토지)에 대한 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 발급 가능 여부를 사전에 소관 행정기관에 문의하시기 바랍니다.

* 공부상 지목은 '전'이나 현황은 일부 축사(창고), 제시외건물 부지 등으로 사용 중이며, 부분적으로 평탄화 작업이 진행되었습니다.

* 지적도상 지방도로에 접하나, 고저차 및 경사로 인해 인접 토지(국유지, 산70-1)를 통해 출입하고 있습니다.

* 건물(목록1)은 공부상 축사 146.98㎡이나, 현황은 일부 멸실되어 실측 면적은 약 115.5㎡이며 창고로 이용 중입니다. 일부 벽체는 목조 기둥입니다.

* 매각 대상이 아닌 철근 구조물 및 돌 등이 적재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 단양군 단성면 가산리 소재 월악산국립공원 상선암탐방지원센터 남서측 약 1.1km 지점에 위치합니다. 주변은 산간 농경지대, 과수원, 펜션, 농촌 마을, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

토지(기호2)는 지적도상 지방도로에 접하고 있으나, 고저차 및 경사로 인해 직접적인 도로 접근이 어렵고 인접 토지(국유지, 산70-1)를 이용하여 출입합니다. 인근 지방도로에 대중교통이 운행되어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 지적도상 북동측으로 지방도로(소로)와 접하나, 지형적 특성상 해당 도로에서 직접 진입이 어렵고 인접 토지를 통해 출입하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

* 자연환경보전지역

* 중로1류 (폭 20m~25m) (중로1-8호선) 저촉

* 가축사육제한구역 (2025-06-11) (일부제한구역)

* 접도구역 (도로법)

* 공원마을지구 (2023-05-01) (자연공원법)

* 국립공원 (월악산국립공원) (자연공원법)

* 한강폐기물 매립시설 설치 제한 지역

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023.12.15. 근저당권, 영주시산림조합)

3.1. 1. 토지 등기부

* 갑1 (2017-04-06): 소유권이전 (심의수)

* 을1 (2023-12-15): 근저당권 (영주시산림조합, 91,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2023-12-15): 지상권설정 (영주시산림조합) - 말소

* 갑3 (2024-12-27): 가압류 (신용보증기금, 122,400,000원) - 말소

* 을3 (2025-06-12): 근저당권 (연규탁, 50,000,000원) - 말소

* 갑6 (2026-01-06): 가압류 (중소기업은행, 103,183,322원) - 말소

* 갑7 (2026-01-06): 임의경매 (연규탁, 60,000,000원) - 말소 (본건 사건)

총 등기부채권액: 366,583,322원

3.1. 2. 건물 등기부

* 갑1 (1990-05-10): 소유권이전 (강정명)

* 갑2 (2017-04-06): 소유권이전 (심의수)

* 을10 (2023-12-15): 근저당권 (영주시산림조합, 91,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7 (2024-12-27): 가압류 (신용보증기금, 122,400,000원) - 말소

* 을11 (2025-06-12): 근저당권 (연규탁, 50,000,000원) - 말소

* 갑10 (2026-01-06): 가압류 (중소기업은행, 103,183,322원) - 말소

* 갑11 (2026-01-06): 임의경매 (연규탁, 60,000,000원) - 말소 (본건 사건)

총 등기부채권액: 366,583,322원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (단, 등기부 요약 상 을2 지상권은 말소된 것으로 표기되어 있어 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 미상입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 월악산국립공원 인근의 산간 농경지대에 위치하여 전통적인 상권 형성보다는 자연경관 및 관광 자원을 활용하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. 주변에 펜션, 전원주택 등이 산재해 있어 단독 운영 시설로서의 잠재력은 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 인근 지방도로를 통해 단양군 시내 등 주요 생활권으로 접근이 가능합니다. 다만, 직접적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 마을이나 읍내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미취득 시 보증금 몰수 및 소유권 이전 등기가 불가능할 수 있습니다.

* 도로 접근성: 현황상 지방도로로 직접 출입이 어려워 인접 토지를 이용해야 하므로, 추후 통행로 확보 또는 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물 상태: 건물 일부 멸실 및 현황과 공부상 면적 차이(146.98㎡ vs 115.5㎡)가 존재하며, 이용 목적이 창고로 변경되어 사용 승인 당시의 용도와 다릅니다.

* 지형 및 고저차: 토지 형태가 부정형이며, 고저차 및 경사로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 자연환경보전지역, 국립공원구역 등으로 묶여 있어 건축 및 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 월악산국립공원 인근의 자연 녹지 지역에 위치한 부동산으로, 용도상 동물 및 식물 관련 시설로 감정평가되었으나 현황은 창고 등으로 이용 중입니다. 농지취득자격증명, 도로 접근성 문제, 건축물 상태 불량, 각종 개발 제한 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 국립공원 인근: 뛰어난 자연 경관을 보유하고 있어 향후 관광 관련 시설로의 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 743.5평의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 토지 활용 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일부 건축물: 창고로 사용 가능한 건물이 있어 즉시 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 183,591,000원을 기준으로, 물건의 현황, 잠재적 리스크, 향후 활용 가능성, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 취득 가능 여부, 도로 접근성 문제 해결 방안, 건물 보수 비용 등을 면밀히 분석한 후 입찰 보증금(감정가의 10%)을 제외한 금액 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 관련 법규 및 행정기관과의 상담이 필수적입니다.

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