나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50002 [1] 충청북도 청주시 청원구 우암동 122 우양오피스텔 10층 1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 및 학교 등으로 형성된 청주대학교 주변의 기존 상가지대임.

교통상황

제 차량 진출입 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 내 제10층 제1002호로서, - 외 벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감, - 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감, - 바 닥 : 장판 깔기 마감, - 창 호 : 하이샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형 평지 토지로서, 오피스텔 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광로와, 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 우암동 122번지 : 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(건축한계선 3M(도로폭 15m 이상 주된 도로변에 한함)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임. - 우암동 123-94번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50002 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 우암동 122 우양오피스텔 10층 1002호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 112,000,000원

* 토지면적: 8.35㎡ (약 2.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 56.16㎡ (약 17.0평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 천OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 "우암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 및 학교 등으로 형성된 청주대학교 주변의 기존 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제10층 제1002호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 2필 1단의 부정형 평지 토지로서, 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 광로, 동측으로 소로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 우암동 122번지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 우암동 123-94번지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 주변시설: 인근에 우암초등학교, 청주대학교 등 교육시설과 상업지역이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 위치 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 천OO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 천 (천진희)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-26

* 확정일자: 2023-09-26

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 우양건설주식회사 → 송석규 → 문동수

* 주택임차권 (을3): 천진희, 100,000,000원, 2025-11-17 등기, 전입/확정일자 2023-09-26. 말소기준권리(압류)보다 앞서므로 매수인 인수 대상입니다.

* 압류 (갑4): 포항세무서장, 2025-03-21 등기. 말소기준권리입니다.

* 강제경매 (갑5): 천진희, 2026-01-07 등기 (본건 경매 개시).

* 권리분석 핵심: 본건의 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인 천진희 씨가 있으며, 해당 임차인의 임대차보증금 100,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 우암동 일대는 청주대학교를 중심으로 형성된 상가지역으로, 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 대학가 및 상업 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급수, 급탕, 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 주차타워 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 우암초등학교, 청주대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 천진희 씨가 존재한다는 점입니다. 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건 감정가는 112,000,000원이나, 최근 매매 사례(전용면적 약 28㎡ 기준)가 52,500,000원에서 55,000,000원 사이에 거래된 점은 시세 파악 시 유의해야 할 부분입니다. 다만, 본건의 건물 면적(56.16㎡)이 최근 거래 사례보다 넓다는 점을 감안해야 하며, 감정가가 이 면적을 기준으로 산정되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상세 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 확인되었으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주대학교 인근의 우암동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 자랑합니다. 주거용으로 이용 중이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이 인수 부담을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 및 상업지구 인접: 청주대학교 및 주변 상업 시설과의 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 실거주 또는 임대 수익: 넓은 전용면적(56.16㎡)을 활용하여 실거주 목적으로 활용하거나, 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 현재 임차인의 보증금 인수 조건 고려)

* 안정적인 건물: 2013년 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 비교적 연식이 짧고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원이나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 100,000,000원에 달합니다. 낙찰 후 총 지출 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래된 유사 면적(약 28㎡) 오피스텔의 가격대가 5,250만원~5,500만원 수준임을 고려할 때, 본건(56.16㎡)의 감정가는 이러한 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 만약 감정가 112,000,000원을 이 건물의 적정 시가로 가정하고, 인수해야 할 보증금 100,000,000원을 제외하면, 낙찰자가 실질적으로 투자해야 하는 자본은 12,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 12,000,000원에서 30,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 12,000,000원 ~ 30,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출 금액은 낙찰가 + 인수 보증금 (100,000,000원)이 됩니다. 예를 들어 20,000,000원에 낙찰받는다면 총 지출은 120,000,000원이 됩니다. 따라서 본인의 자금 계획과 해당 물건의 실제 시세, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.