나이스옥션 법원경매 청주 2026타경4 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308 301동 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 '송절중학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여 건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕(금속)지붕 지상4층 건물 내 제4층 제405호로서, (사용승인일 2015.12.16) 외벽 : 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10M정도의 아 스팔트 및 보도블럭 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,주거용지(단독및공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 150%이하, 높이 4층이하),지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(송절중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))< 교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(청주 송절3지구 도시개발사업 초등학교 설립예 정지)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경4 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2308 301동 4층405호

* 용도: 도시형생활주택

* 건축물 사용승인일: 2015년 12월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (금속지붕)

* 총 층수: 4층 (본건은 4층)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

* 토지면적: 47.75㎡ (약 14.44평)

* 건물면적(전용면적): 61.60㎡ (약 18.64평)

* 감정가: 172,400,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 '송절중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 본건 건물은 남측으로 노폭 약 10M의 아스팔트 및 보도블럭으로 포장된 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 주거용지, 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구)으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(송절중학교, 청주교육지원청체육건강과)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2015년 12월 21일 (주식회사상지건설)

* 소유권이전: 2017년 12월 29일 (매매, 전태진)

* 말소기준권리: 2026년 01월 07일 접수된 고명진 채권자의 강제경매개시결정 (채권액: 30,098,630원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2025년 12월 02일, 확정일자: 2025년 11월 11일, 배당신고일자: 2026년 02월 12일)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하며, 지역 커뮤니티를 위한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 송절중학교가 있어 학군 관련 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 송절중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

* 단지 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 소방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

* 본건에는 보증금 110,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인 김 이 거주 중입니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 별개로, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 최우선적으로 변제될 수 있으므로, 낙찰가에 따라 새로운 소유자가 부담해야 할 금액이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보 물건으로, 이는 해당 채무에 대한 담보로 여러 부동산이 묶여 있음을 의미합니다. 이로 인해 추가적인 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 필요합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 봉명동의 도시형생활주택으로, 학교와 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다. 교통 여건은 무난하며, 건물은 비교적 최근인 2015년에 사용 승인되었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 관련 권리관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2015년 사용승인된 비교적 신축에 속하는 공동주택입니다.

* 주변에 교육 시설(송절중학교)이 있어 주거 선호도 및 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 도시지역 내 준공업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 조건(2015년식, 약 60㎡ 면적)의 다세대주택이 2026년 4월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 172,400,000원이지만, 대항력 있는 임차인 및 공동담보 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

* 참고: 입력된JSON 데이터 분석 결과, 2012년식 연립주택(53.55㎡)은 7,000만원에 거래되었고, 2015년식 다세대주택(59.95㎡)은 14,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2015년식 도시형생활주택(61.60㎡)으로, 최근 다세대주택 실거래가와 유사한 면적 및 건축연도를 가지고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.