나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21133 [1] 강원특별자치도 원주시 일산동 272-3 신진빌리지 101동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 일산동 소재 '학성중학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 5층건내 제5층 제504호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 아파트부지임.

인접 도로상태등

북측 왕복4차선 포장도로를 통해 단지내 도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(2022-03-18), 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경21133 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 일산동 272-3 신진빌리지 101동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지면적: 64.78㎡ (약 19.6 평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 일산동 소재 '학성중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준임.

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있음.

이용상태: 현재 아파트로 이용중임.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 부정형 완경사의 토지로서, 아파트 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태: 북측 왕복 4차선 포장도로를 통해 단지 내 도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(2022-03-18), 근린공원(저촉), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한), 상대보호구역, 준보전산지임.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권 이전: 강종희 (2005.07.28), 송옥기 (2005.11.21), 김윤희 (2006.06.13)

* 말소 기준 권리: 신한은행 근저당 (2013.02.20, 48,000,000원)

* 이후 권리: 을11 신한은행 근저당 (2023.07.27, 29,000,000원), 갑22 롯데카드 가압류 (2025.05.22, 21,833,167원), 갑23 현대카드 강제경매 (2026.01.06, 3,560,125원 - 본건), 갑24 신한은행 임의경매 (2026.01.07), 갑25 이천세무서 압류 (2026.02.27), 갑26 주식회사제주새마을해운물류 가압류 (2026.03.25, 8,536,000원), 갑27 국민건강보험공단 압류 (2026.04.03)

* 등기부채권 총액: 107,369,167원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 정보 미기재)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

주변 환경: 학성중학교 인근의 주택지대로, 단독/공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경이 조성되어 있음.

교통 접근성: 북측 왕복 4차선 도로와 연결되어 차량 접근이 용이하나, 대중교통 환경은 보통 수준임.

지역 개발 관련: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성은 제한적일 수 있으나, 안정적인 주거 지역으로서의 가치는 유지될 것으로 보임.

5. 생활정보

주거 편의시설: 단지 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능.

단지 정보: 신진빌리지 아파트 (1989년 준공, 총 6개동, 152세대). 해당 물건은 101동 5층에 위치. 주차는 총 115대 가능 (지상 3대, 지하 2대 - 총괄표제부 기준 115대). 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있음.

기타: 전기차 충전기(지상) 3대 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 1989년 준공으로 35년 경과되어 노후된 편에 속함. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 함.

토지 이용 제한: 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지 이용 계획으로 인해 건축 또는 개발에 일부 제한이 발생할 수 있음.

중복 사건/유동화 물건: 본건은 중복사건이자 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 복잡성이나 추가 확인 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 일산동에 위치한 신진빌리지 아파트 101동 504호로, 학성중학교 남서측에 자리하며 주거지대에 속해 있음. 1989년에 준공된 아파트로 다소 노후되었으나, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 확보되어 있음. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없으며, 임차인 역시 인수 보증금이 없는 것으로 파악됨. 다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분임. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지: 원주시 일산동의 기존 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 수요가 뒷받침됨.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수할 보증금 없는 안전한 권리 분석.

* 실거래가 비교: 최근 실거래가를 바탕으로 시세 파악 및 적정 입찰가 산정 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 2025년 9월: 72.21㎡ (약 21.8평) / 2층 / 85,000,000원

* 2026년 3월: 109.91㎡ (약 33.2평) / 6층 / 135,000,000원

* 2026년 5월: 72.21㎡ (약 21.8평) / 3층 / 81,000,000원

본건 건물 면적은 84.79㎡ (약 25.6평)으로, 최근 거래된 72.21㎡ (약 21.8평)의 81,000,000원 ~ 85,000,000원과 109.91㎡ (약 33.2평)의 135,000,000원을 고려할 때, 시세는 대략 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 105,000,000원을 기준으로, 건물 노후도, 지역적 특성, 중복사건 및 유동화 물건으로서의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

(본인의 낙찰 가능성 및 자금 계획에 맞춰 최종 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.