나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43239 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 104동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트지대로서 제반 주거여건 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상18층 중 제14층 일부로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 페어그라스 이중창 등 입니다.

이용상태

아파트로서, 방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3, 실외기실1, 반침2, 대피공간1 등으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생, 급·배수, 승강기, 주차장, 소방설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트부지 등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

단지내 아스팔트포장도로를 이용하여 남측, 서측 및 북측에서 간선도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 평가사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사 : 경매신청채권자로 임차인 이창금의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
2. 주택도시보증공사로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경43239 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 104동 14층 1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 273,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 54.68㎡ (약 16.54평)

* 토지 지분: 54.6821㎡

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.9826㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 (2025-12-19 접수된 강제경매)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG (주택도시보증공사) 인수 조건 변경.

* 주택도시보증공사는 경매 신청 채권자이며, 임차인 이창금의 보증금 반환채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계했습니다.

* 주택도시보증공사는 2026년 6월 1일 자로, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않을 가능성이 높음을 시사합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "공도중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 일반적인 주거 여건은 양호합니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 넥스트개발주식회사 (2010.10.28)

* 소유권 이전: 이창금 (2010.12.20)

* 주택 임차권: 이창금, 315,000,000원 (2024.05.23 접수, 말소 예정)

* 소유권 이전: 정규진 (2022.05.20)

* 강제 경매: 주택도시보증공사, 335,367,998원 (2025.12.19 접수, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이창금

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-10-05

* 확정일자: 2022-05-20

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차인의 보증금 반환채권을 양수하였고, 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자는 이창금 임차인의 보증금 315,000,000원에 대해 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(2025.12.19)보다 선순위 권리가 없습니다.

* 따라서 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 단지 내 상가 및 인근 편의시설 이용이 가능합니다.

* "공도중학교" 인근으로 학군 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 시세 동향

* 최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 84.98㎡ (25.70평) 면적: 28,200만원 (282,000,000원)에 거래됨.

* 101.65㎡ (약 30.75평) 면적: 31,000만원 ~ 31,500만원 (310,000,000원 ~ 315,000,000원)에 거래됨.

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 84.98㎡ (25.70평) 면적: 보증금 10,000만원, 월세 40만원에 거래됨.

* 130.79㎡ (약 39.56평) 면적: 보증금 28,000만원 ~ 30,000만원에 거래됨.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 단지 주변으로 학교, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 건축 정보

* 아파트명: 디자인시티블루밍

* 사용승인일: 2010년 8월 30일

* 총 동수: 20동

* 총 세대수: 1378세대

* 주차대수: 총 250대 (지하 114대, 지상 4대)

* 최고층: 20층 (본건은 14층)

5.3. 주변 시설 검색 결과

* 주변에서 확인되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경 관련: HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토하고, 임의로 진행 시 발생할 수 있는 예상치 못한 문제를 사전에 파악해야 합니다.

* 내부 상태: 현장 방문 시 폐문 등으로 내부 구조 및 이용 상황 확인에 어려움이 있었으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필요합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 실제 가치와 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 아파트로, 주변 대규모 아파트 단지 조성으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 최근 실거래가 역시 유사 면적 대비 28,200만원 수준으로 형성되어 있어 감정가(273,000,000원) 대비 시장성이 확보된 것으로 보입니다.

특히, 임차인 이창금의 경우 대항력이 없으며, HUG가 보증금 관련 권리를 승계하고 대항력을 포기한다는 조건이 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본 물건의 투자 매력을 높이는 중요한 요인입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 없음.

* 공도지구 내 안정적인 아파트 단지로서의 입지.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 유사 면적 아파트의 시세가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 기대 가능.

* 84.98㎡ (약 25.70평) 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 인기 있는 중소형 평형대에 속함.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.98㎡)의 실거래가가 28,200만원(282,000,000원)임을 고려할 때, 본 건의 감정가 273,000,000원에서 권리 인수 부담이 없고 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 감안하여, 시세 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.