나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43189 [1] 경기도 평택시 서정동 821-2 화신노블레스3 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 3층 지상 12층 건물내 제705호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 외장석재 붙임 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 세장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(서정지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 관광특구(송탄)<관광진흥법> , 상대보호구역(지장초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 주택도시보증공사 : 경매신청채권자로 임차인 강형구의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
2. 주택도시보증공사로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경43189 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 서정동 821-2 화신노블레스3 7층705호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 건물명

화신노블레스3

1.5. 층수

7층 (총 12층)

1.6. 감정가

222,000,000원

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 토지면적

9. 56㎡ (약 2.89 평)

1.9. 건물면적

72. 80㎡ (약 22.03 평)

1.10. 건축년도

2016년

1.11. 경매구분

부동산강제경매

1.12. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 지장초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 생활환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 철근콘크리트 지붕 지하 3층, 지상 12층 건물 내 제705호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 외장석재 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

등고 평탄한 세장형 토지 위에 업무시설 및 근린생활시설 용도의 건물이 건축되어 있습니다. 본건 남측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경43189)으로 인한 주택도시보증공사의 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 임차인 현황 참조)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 : 강형구

* 보증금 : 240,000,000원

* 전입일자 : 2022-05-30

* 확정일자 : 2022-05-11

* 비고 : 경매신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, HUG로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다'는 취지의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 강형구 임차인의 대항력은 포기된 것으로 간주되며, 보증금 전액을 인수하지 않아도 되는 상황입니다. 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 보입니다.

* 임차인 : 김선아

* 보증금 : 0원

* 전입일자 : 2025-08-06

* 비고 : 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 대항력의 효력 범위에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

3.4. 주의사항 및 특이사항 요약

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 강형구의 대항력은 포기되었습니다.

* 임차인 김선아의 경우 대항력은 있으나 보증금이 0원으로, 명도 진행 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 경기도 평택시 서정동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(서정지구)에 속해 있어 상업 및 업무 시설 개발이 가능한 지역입니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

4.3. 잠재적 가치

평택시 서정동 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 지장초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 편의성

오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 형태로 이용 가능하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크 (김선아)

대항력은 있으나 보증금이 0원인 임차인 김선아의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 임차인의 실제 권리 및 요구사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 주변 시설

본 물건의 직접적인 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등) 관련 논의 및 건설 계획이 일부 지역에서 진행되고 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

6.4. 공실 가능성

최근 실거래가 데이터에서 2025년 거래가 1억 5천만 원대 후반으로 하락한 점은 현재 시장 상황이 감정가 대비 다소 하락했음을 시사하며, 향후 공실 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 강형구의 경우 HUG 인수조건 변경으로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, 임차인 김선아의 대항력 있는 임차권(보증금 0원)은 명도 및 재산권 행사에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 서정동의 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2016년에 건축된 오피스텔로 비교적 신축이며, 72.80㎡의 전용면적으로 활용도가 높습니다.

* 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 222,000,000원이나, 최근 실거래가(2025년 4월 기준 159,000,000원 ~ 160,000,000원) 및 2024년 3월 실거래가(230,000,000원)를 고려할 때 시세 변동성이 관찰됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인 김선아(보증금 0원)의 존재는 명도 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다. 다만, 김선아 임차인에 대한 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립 후 입찰가격을 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.