나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54168 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 694 퀸즈트윈빌 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임

이용상태

본건은 '오피스텔'로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사 세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경54168 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 와동 694 퀸즈트윈빌 4층401호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건물의 총 층수는 5층 중 4층에 위치하고 있습니다.

감정평가액은 208,000,000원입니다.

토지 면적은 35.11㎡ (약 10.62평)이며, 건물 면적은 75.32㎡ (약 22.78평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이OO입니다.

특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호이며, 2016년 3월 9일에 사용승인을 받았습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용됩니다.

특히, 와동초등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 사세충렬문 인근 지역으로 문화재협의구역에 해당되어 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 1월 6일 접수된 이승민의 강제경매(갑4)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 안산시의 압류(갑5, 2026년 6월 30일 접수)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않았습니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 이승민: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 2022년 8월 1일 전입, 2022년 6월 23일 확정일자, 2025년 12월 30일 배당신고일자, 대항력 있음. (참고: 이 임차인은 본 강제경매의 채권자이기도 합니다.)

* 임차인 이용우: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 10월 21일 전입, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 와동초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

도보 거리에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근도 수월합니다.

주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

와동초등학교와 인접한 지역적 특성상 교육 환경이 우수하며, 상권 활성화를 위한 잠재력이 있습니다.

사세충렬문이 인근에 위치하여 역사 문화적 특색을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 와동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 도보로 이용 가능한 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

* 편의: 주변에 근린생활시설과 공원이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 및 여가 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이승민(보증금 190,000,000원)과 이용우(보증금 0원) 모두 대항력이 있어, 매수인이 인수해야 할 권리가 있을 수 있습니다. 특히, 보증금이 미상이거나 0원이라도 대항력이 있는 임차인의 경우, 명도 절차 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 매매 또는 소유권 이전 시 허가를 받아야 하므로, 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 사세충렬문과 인접하여 문화재 보호구역으로 지정되어 있어, 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 이용 및 건물 개량에 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동의 준수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 와동초등학교와의 인접성, 편리한 교통 및 생활 인프라 등 긍정적인 요소들을 보유하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 두 명의 존재, 특히 보증금 0원의 임차인 이용우의 권리 문제는 인수 시 주의가 요구됩니다. 또한, 토지거래계약허가구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 향후 거래 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경: 와동초등학교와 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 주요 도로 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 근린생활시설 및 공원 등이 인접하여 정주 여건이 우수합니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔뿐만 아니라 다세대주택으로도 이용되는 건물로, 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 208,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

현 시세 및 주변 실거래가 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다. (Search result indicates a large number of villa/one-room listings in Wadong, suggesting a dynamic market).

대항력 있는 임차인, 특히 보증금 0원의 임차인 이용우의 명도 가능성 및 관련 법적 리스크, 토지거래계약허가구역 및 문화재보호구역 지정 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

따라서, 상세한 시세 조사 및 권리 관계 분석을 바탕으로 투자 수익률을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.