나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59703 [1] 경기도 용인시 기흥구 상갈동 120-13 퍼스트클래스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상갈동 소재 '경기도박물관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m ~10m) (국지도로)(접합),소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25.대상:외국인등/ 용도:단독주택다가구연립다세대아파트(국토부제2025-1058호))

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없슴.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 강경애)로부터 2026.5.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상갈동 120-13, 퍼스트클래스 6층 603호에 소재한 오피스텔입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주 입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59703 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 상갈동 120-13 퍼스트클래스 6층603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

* 토지지분: 32.09㎡ (약 9.71평)

* 건물면적 (전용면적): 61.36㎡ (약 18.56평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주

* 건축물 상세: 철근콘크리트구조, 7층 건물 중 6층에 위치하며, 총 연면적은 1292.92㎡입니다. (출처: 건축물표제부)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 상갈동 소재 '경기도박물관' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제6층 제603호로, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 평지의 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측 및 남측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m ~10m), 소로3류(폭8m미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/ 용도:단독주택다가구연립다세대아파트)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과, 말소기준권리인 주식회사페이게이트의 근저당권(2022.02.15. 접수)보다 늦은 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(양도전:임차인 강 )으로부터 2026.5.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

현재 임차인으로 등재된 주택도시보증공사(강 )의 경우, 보증금 250,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2021-10-29, 확정일자 2021-09-22입니다.

권리분석상 대항력은 없는 것으로 확인되었으며, 이는 HUG의 확약서 내용과 일치합니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

소유권 관련 권리 변동(보존, 이전) 및 근저당권, 임차권, 압류, 강제경매 등기 내역이 확인되었으며, 이들 대부분이 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-10-01 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 등 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. '경기도박물관'이 인근에 위치하여 문화 시설 접근성이 양호하며, 주변의 근린생활시설은 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요시설: 경기도박물관이 서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 임차인 강 의 대항력 포기 관련 HUG의 확약서가 제출되었으나, 혹시 모를 법률적 해석이나 행정 절차상의 미세한 지연 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 명도에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

* 토지거래계약 허가구역: 해당 지역은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상에 대한 규제를 받을 수 있습니다. (기간:25.8.26.~26.8.25.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상갈동에 위치한 오피스텔로, 현재 경매 절차가 진행 중입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)와의 임차인 관련 확약서 제출로 인해 임차보증금에 대한 불확실성 또한 해소된 상태로 판단됩니다. 주변 환경은 주거 시설과 상업 시설이 조화를 이루고 있으며, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, HUG와의 확약서 내용에 따라 명도가 원활하게 진행될 것으로 기대됩니다.

* HUG 관련 리스크 해소: 임차보증금에 대한 불확실성이 최소화되었습니다.

* 주변 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, '퍼스트 클래스' 오피스텔의 60㎡대(약 18평) 물건은 2026년 9월 말 기준 약 1억 7천만원에서 2억 1천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 물건은 전용면적 61.36㎡(약 18.56평)이며, 감정가와 유사한 수준 또는 소폭 상승한 시세를 형성하고 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원에서 205,000,000원 사이로 판단됩니다. 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 및 물건 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.