나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50048 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-14 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 제1동 제2층 제202호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, (사용승인일 : 2010.02.08) 외벽 : 치장벽돌 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.04.22. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-14 1동 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2026타경50048 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 162,000,000원입니다.

토지 면적은 39.15㎡ (약 11.84평)이며, 건물 면적은 70.45㎡ (약 21.31평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2010년 2월 8일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 (수원지방법원 2022카단287, 채권액 35,462,565원)입니다.

경매 신청 채권자는 서울보증보험이며, 채권액은 185,375,813원입니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2010년 2월 19일이며, 이후 여러 권리가 설정되었습니다.

주요 권리사항으로는 2023년 8월 11일 말소 예정인 한국토지주택공사의 주택임차권 (채권액 150,000,000원)이 있습니다.

주의사항으로, 서울보증보험 주식회사(양도전 임차인 한국토지주택공사)는 2026년 4월 22일 '대항력포기서'를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다.

결과적으로, 본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이는 권리 관계에 직접적인 영향을 미치지 않는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주요 상권은 대규모 상업 지구보다는 지역 주민들을 위한 생활밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

인근에 "정재초등학교"와 공원이 소재하여 교육 환경 및 여가 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

- 임차인 권리 관련: 임차인이 대항력을 포기하였으므로 보증금 인수 위험은 없으나, 관련 서류의 진위 및 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

- 'SGI 인수조건 변경' 관련: 제공된 정보만으로는 구체적인 내용 확인이 어려우므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 파악해야 합니다. (다만, 현재까지 권리 분석상 직접적인 부담으로 작용하지는 않는 것으로 보임)

- 토지이용계획: 과거 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

건축된 지 10여 년이 지났으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 사용승인일(2010.02.08)이 비교적 최근에 속하는 건물입니다.

주변 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 목적으로도 적합하며, 임대 수익을 고려한 투자도 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 선행되어야 하며, 경매 신청 채권액이 감정가보다 높다는 점은 유찰 가능성을 시사하지만, 첫 경매 시 적정가로 입찰하는 것도 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

- 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 인수되는 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

- 실거주 및 임대 목적 부합: 초등학교와 공원이 인접해 있어 가족 단위 거주에 유리하며, 기본적인 상권이 형성되어 임대 수익 창출도 기대할 수 있습니다.

- 지역 발전 잠재력: 안산시 상록구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

- 합리적인 감정가: 현재 시세 및 주변 거래 사례를 고려할 때, 감정가가 적정 수준에서 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 바탕으로 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 시세 분석을 위해 최근 매매 사례를 검토한 결과는 다음과 같습니다.

- 경기도 안산시 상록구 부곡동 651-2번지 "호산아트" (2017년 건축, 53.39㎡): 2026년 7월 1억 6,600만원에 거래됨.

- 경기도 안산시 상록구 부곡동 620-11번지 "베니스" (2016년 건축, 52.17㎡): 2026년 7월 1억 4,000만원에 거래됨.

- 경기도 안산시 상록구 부곡동 684-11번지 "다정하이츠빌라" (2001년 건축, 59.94㎡): 2026년 7월 1억 2,800만원에 거래됨.

본 물건은 건물 면적 70.45㎡, 2010년 건축, 2층입니다.

비교 사례 중 2001년 건축, 2층, 59.94㎡ 물건이 1억 2,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건은 건축 연식이 조금 더 신축이고 면적이 넓으므로 1억 4,000만원 이상은 충분히 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

감정가 1억 6,200만원은 최근 최고가 거래 사례(1억 6,600만원)와 유사한 수준이며, 본 건의 면적(70.45㎡)이 비교 사례들보다 크다는 점을 고려하면 감정가 수준도 타당성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 4,500만원에서 1억 5,500만원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

이는 현재 시장 상황, 경쟁률, 그리고 'SGI 인수조건 변경' 관련 최종 확인 내용을 바탕으로 조정될 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 제공된 정보상으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.