나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35538 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 212-2 트윈스파이어 101동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 6층 603호로서, 외벽: 벽돌 및 인조석 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로, '오피스텔 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 12미터 정도의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(범박초등학교(병설유치원)-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35538 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 212-2 트윈스파이어 101동 6층603호

건물명: 트윈스파이어

총층수: 7층 중 6층

건축년도: 2017년

용도: 업무시설 (오피스텔, 제1종근린생활시설(소매점))

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

건물면적: 62.85㎡ (약 19.01평)

1.3. 평가 정보

감정가: 259,000,000원

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 6층 603호입니다.

외벽은 벽돌 및 인조석 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 서측으로 약 12미터 폭의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구), 소로3류, 중로3류에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범박초등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

참고로, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였으나, 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 14일자 금천세무서장의 압류(갑6)입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 (전입일자: 2025-08-13): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 서 (주택도시보증공사) (전입일자: 2020-09-04): 보증금 256,000,000원, 차임 0원. 확정일자 2020-08-10, 배당신고일자 2022-09-26. 대항력 없음.

본 물건의 등기부등본상 서 (주택도시보증공사)의 주택임차권(을3)은 256,000,000원의 권리금액으로 등기되었으나, 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근에서 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월: 61.04㎡, 5층, 226,000,000원

* 2026년 2월: 61.04㎡, 4층, 200,000,000원

* 2026년 3월: 67.042㎡, 3층, 244,000,000원

본 물건(62.85㎡)의 감정가는 259,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준이나 6층이라는 층수 이점을 고려할 때 시세 반영이 합리적일 수 있습니다.

4.2. 건물 내 상가 및 시설

건축물대장상 본 건물은 오피스텔 외 제1종근린생활시설(소매점) 용도가 포함되어 있으며, 건물 내 상가 및 근린생활시설이 운영 중일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

단지 인근에 범박중학교 및 범박초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 환경

주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이하며, 주변 환경은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 현재까지 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 관련 임차권은 말소된 것으로 확인되어 현재 시점에서 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 (기간 만료)

과거 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재 지정 기간이 만료되어 허가 없이 거래가 가능합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 소사구 범박동에 위치한 트윈스파이어 오피스텔로, 준신축 건물이며 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리나 임차권은 없는 것으로 판단되어, 명확한 권리 관계를 가진 물건입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 하나, 6층이라는 층수 이점과 향후 시세 상승 가능성을 감안할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

* 범박초, 범박중 인접으로 교육 환경 우수

* 대중교통 및 도로 접근성 편리

* 등기부상 인수 부담 권리 없음

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 259,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 물건의 층수 이점을 종합적으로 고려할 때, 240,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가 대비 90~95% 수준, 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준까지 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.