나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35532 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층312호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 연립주택, 다세 대주택, 아파트, 단독주택, 각급 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북동측 근거리 에 김포골드선전철 "사우역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 312호이며 외벽 : 미장스톤 및 일부 벽돌식타일붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 섀시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2017년 07월 25일].

이용상태

연입주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지이며 1개 동(48개 호, 용적률 191.88%, 주차 34대) 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모 든축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화예술과 협의), 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역, 상대보호구역, 제한보호구역(협의지역), 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구 (도시관리과 협의요함)), 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의), 성장관리권역, 하수처리 구역(사우처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금240,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35532 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-9 울루물루 타운하우스 301동 3층312호

용도: 연립주택

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 건축물 정보

건축물 대장상 사용 승인일: 2017년 07월 25일

구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 312호

외벽: 미장스톤 및 일부 벽돌식 타일 붙임

내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임

창호: 섀시 창호

1.1. 1. 토지 관련

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 29.750000000000004㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 재정비촉진지구 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대 주택, 아파트, 단독 주택, 각급 학교 시설 및 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스 정류장이 소재합니다.

북동측 근거리에는 김포 골드라인 전철 "사우역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건은 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 확인되는 압류, 가압류 등의 권리들은 대부분 말소 예정이며, 말소기준권리는 2022년 12월 12일자 서울보증보험의 가압류입니다.

총 등기부채권액은 560,038,784원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송혜미)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 12일

확정일자: 2021년 10월 13일

배당신고일자: 2023년 11월 15일

비고: 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. (물건명세서상 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근에 김포 여자중학교, 김포 고등학교, 사우고등학교 등 교육 시설이 다수 위치하고 있습니다.

또한, 김포시청, 김포 아트홀, 김포시립도서관 등 공공 및 문화 시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

마트, 병원, 은행 등 주요 편의 시설은 사우역 인근 상업 지역을 통해 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설

김포여자중학교, 김포고등학교, 사우고등학교 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 쥬땜팰리스 (2018년 건축, 68.48㎡): 2026년 6월 16일, 175,000,000원 (약 2,555,000원/㎡)

* 한마루타운 (2014년 건축, 45.32㎡): 2026년 6월 16일, 124,000,000원 (약 2,736,000원/㎡)

* 태양 (1987년 건축, 34.13㎡): 2026년 6월 11일, 70,000,000원 (약 2,051,000원/㎡)

본 건물의 전용 면적은 51.83㎡입니다.

유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 한마루타운(45.32㎡, 124백만원) 대비 면적이 약간 크고, 쥬땜팰리스(68.48㎡, 175백만원) 대비 면적이 작지만 건축 연도가 유사하여, 현재 시세는 약 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 188,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점은 입찰 시 고려할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비촉진지구 관련

본 물건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있으나, 동시에 개발 과정에서의 소음, 분진 등 일시적인 불편함이나 재건축/재개발 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 격차

감정평가액(188,000,000원)과 유사 물건의 최근 거래가(약 124,000,000원 ~ 175,000,000원) 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 비교 대상 물건과의 차이점(층수, 향, 내부 상태 등) 또는 시장 변동성을 반영한 결과일 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

주택임차권 등기가 말소 예정으로 인수 부담은 없으나, '대항력있는 임차인' 표기 등 초기 정보와 최종 권리 분석 결과 간의 혼선이 있었습니다. 최종적으로는 소멸되는 권리로 확인되었으나, 권리 분석 시 꼼꼼한 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축 연립주택으로, 사우역 초역세권은 아니지만 근거리 대중교통 접근성이 양호하며 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 편리한 입지입니다.

특히, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리 관계상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때 시세 조사가 중요하며, 재정비촉진지구 내에서의 향후 개발 계획 및 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 잠재력

* 사우역 인근으로 대중교통 접근성 양호

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 용이

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

주변 유사 면적 및 건축 연도 물건의 최근 거래가를 바탕으로, 재정비촉진지구의 미래 가치를 일부 반영하여 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.