나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35541 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 409-7 유앤아이 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 403호로서, 외벽: 치장벽돌 및 석재타일 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감, 창호: 하이새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35541 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 409-7, 유앤아이 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 6,500만원

토지면적: 34.62㎡ (약 10.48평)

건물면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주거지대입니다.

* 교통상황:

본 건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

남측으로 폭 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

2021년 9월 7일 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

제공된 정보상 인수되는 권리는 없습니다.

을구 3번 주택임차권(김수진, 2억 5,900만원)은 등기부상 말소 예정이며, 물건명세서에 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다. 이는 HUG 관련 임차 보증금 처리 등에 대한 조건이 변경되었음을 시사합니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재타일로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이새시창입니다.

* 이용 상태:

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

세장형 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

* 주변 시세 분석:

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년에 준공된 유사 면적(약 57.51㎡)의 경우 약 2억 2,500만원에 거래되었습니다. (건축년도 2019년, 면적 57.51㎡, 가격 2억 2,500만원)

본 건은 전용면적 49.15㎡에 2019년 준공된 건물임을 감안할 때, 현재 시장 가치는 약 1억 9천만원 초반대로 추정됩니다.

감정가 2억 6,500만원 대비 시장 시세는 다소 낮게 형성되어 있습니다.

* 주변 편의시설:

"고강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역은 대체로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항시설법상 소음대책지역 및 항공표면 구역에 해당될 수 있으므로 소음 발생 가능성에 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항:

소로3류(폭8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(전부제한구역)

다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)

항공표면(진입표면구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) - 본 물건은 이 허가구역에 포함되어 취득 시 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

본 물건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 관할 관청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경:

명확한 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이나 조건이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 그러나 제공된 정보와 '인수 보증금 합계 0원'은 문제가 없을 가능성을 높게 시사합니다.

* 임차인 명도:

임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 존재했습니다. 비록 말소 및 HUG의 말소 동의 확약으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물:

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 향후 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일괄매각:

토지와 건물을 일괄 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성:

감정가 대비 추정 시세가 낮아, 적절한 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거지 내에 위치하여 입지가 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없는 것으로 판단되며, 감정가 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 메리트가 있습니다.

다만, 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 낙찰 후 허가 절차를 반드시 이행해야 하는 점이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 2억 6,500만원

최근 매매 사례 기반 추정 시세: 약 1억 9,200만원

주변 유사 물건 시세, 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 2억 2,500만원 ~ 2억 4,000만원

상기 예상 입찰가는 개인적인 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 권리 분석, 시세 조사, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.