나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35388 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 671-1 이테크에비뉴스타 10층1011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재한 '부천역(지하철1호선)' 남측 인근에 위치하고 주위는 대로변을 따라 상업 및 업무용부동산, 근린생활시설, 시장등이 소재함.

교통상황

본건이 소재한 건물은 북측으로 경인로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역(부천역 지하철1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조,(철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층 건물 내 제10층 제1011호(사용승인: 2019.08.30.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 자루형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 광로(경인로)와 접하고 동측으로 소로 및 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8미터 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35388 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 671-1 이테크에비뉴스타 10층1011호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 6.31㎡ (약 1.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대로변을 따라 상업 및 업무용 부동산, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건이 소재한 건물은 북측으로 경인로에 접해 있어 차량 접근성이 용이하며, 주정차가 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑4 (2022-11-07) 부천시 압류 (징수과-17 359)

총 채권액:

등기부채권 총액: 398,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (2019-10-07): 신탁등기 말소 (김수진)

* 주택임차권 (2023-11-07): 박지은, 183,000,000원 (전입 2021-03-12, 확정 2021-02-25) - 말소

* 소유권이전 (2022-06-17): 매매 (이용성)

* 압류 (2022-11-07): 부천시 - 말소 (말소기준권리)

* 가압류 (2024-09-10): 주택도시보증공사, 10,000,000원 - 말소

* 가압류 (2024-09-13): 주택도시보증공사, 205,000,000원 - 말소

* 강제경매 (2025-12-31): 주택도시보증공사, 199,531,278원 - 말소 (본 경매 사건)

인수되는 권리:

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (토지에 관한 별도등기 있으나 효력 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-12

* 확정일자: 2021-02-25

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소되므로 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡본동 일대는 부천역을 중심으로 한 상업 및 업무 밀집 지역으로, 다양한 소매점, 식당, 카페, 금융기관 등 근린생활시설이 풍부하게 분포하고 있습니다. 대형 시장과도 인접하여 생활 편의성이 높으며, 오피스텔 밀집 지역으로서 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물 자체 설비:

해당 건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조로, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 경보, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기 및 주차 시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다.

주변 편의시설:

지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 인근 버스 정류장 또한 다양하게 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 로컬마트, 시장, 각종 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 시 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

* 별도등기: 토지에 관한 별도등기가 있으나, 효력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 혐오시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 입지 조건이 매우 뛰어납니다. 감정가 대비 시세가 안정적으로 형성되어 있으며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등은 계약 시 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 부천역 초역세권으로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요: 부천역 인근 상업 및 업무지구의 발달로 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 권리 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(36.37㎡)의 오피스텔은 2026년 5월 기준으로 190,000,000원에서 209,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 감정가 201,000,000원을 고려할 때, 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 반드시 추가로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.