나이스옥션 법원경매 부천 2026타경4 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 185-31 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "진영고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 다세대주택 및 아파트, 다가구주택 등이 혼재하는 주거지로서 인근에 편익시설 및 공원등이 소재하며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건중 3층 301호로서, 외벽: 드라이비트마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생시설 급.배수시설 및 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 전원빌라 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2026타경4 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 185-31 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 301호

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

특이사항: 공동담보 물건임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

토지 지분: 62.104㎡ (약 18.79평)

건물 면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

건물 지분: 69.12㎡ (약 20.91평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "진영고등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변은 동류형의 다세대주택, 아파트, 다가구주택 등이 혼재하는 주거 지역이며, 편익시설 및 공원 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있음.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 06월 28일 접수된 국민은행 근저당(근저당 공동담보 목록, 권리금액 138,600,000원)임.

매각으로 인해 위 근저당 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (단, 지상권 개요는 상세 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 권혜숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었으며, 대항력이 없는 임차인임. 다만, 임대관계는 미상으로 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

3.3. 등기부 요약

총 등기부채권액: 138,600,000원

주요 등기 내용:

* 2001-03-21: 공유자전원지분전부이전 (김이찬)

* 2003-07-28: 소유권이전 (권순덕)

* 2010-06-08: 소유권이전 (조현상 외 1명)

* 2018-05-28: 공유자전원지분전부이전 (김상범)

* 2022-06-28: 소유권이전 (조승혜, 매매)

* 2022-06-28: 근저당 (국민은행, 138,600,000원, 말소기준권리)

* 2026-01-07: 임의경매 (국민은행, 128,563,495원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 지역(소사본동)의 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

- 중앙가동(연립, 1984년식, 36.24㎡)은 2025년 12월에 175,000,000원 및 170,000,000원에 각각 거래되었습니다. 이는 평당 약 1545만원 ~ 1590만원 수준입니다.

- 유일맨션(다세대, 2002년식, 36.71㎡)은 2025년 12월에 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1441만원 수준입니다.

본건은 전용면적 약 20.91평(69.12㎡)으로, 위 비교 사례의 약 11평(36.24㎡~36.71㎡)보다 면적이 더 큽니다.

위 비교 사례의 평당가격을 본건 면적(약 20.91평)에 적용할 경우, 추정되는 시장 가격은 약 300,000,000원에서 330,000,000원 범위로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가 182,000,000원보다 상당히 높은 수준입니다.

4.2. 건물 상태 및 특징

본건 건물은 1998년 10월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택이며, 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트로 마감되었고, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 연식(1998년)은 비교 대상 중 중간 정도에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 편익시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건은 "진영고등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재 파악된 바로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 권리상 인수되는 위험은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물건 관련 리스크

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 본건 주거지 인근에 특정 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 제2종일반주거지역 내에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설이 양호하며, 교육 시설도 인근에 있어 주거 환경이 괜찮은 편입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 추정한 시장 가격이 감정가 대비 현저히 높아, 입찰 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역에 위치하고 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됨.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON 분석)를 바탕으로 산출된 추정 시장 가격은 약 300,000,000원에서 330,000,000원 범위입니다. 이는 본건의 감정가 182,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 투자자 입장에서 합리적인 수익률을 확보하기 위해서는 추정 시장 가격 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본건의 경우, 추정 시장 가격에서 10~20% 수준의 할인을 고려한 예상 입찰가 범위는 250,000,000원에서 270,000,000원 내외로 판단됩니다.

이 가격대는 감정가 182,000,000원보다는 높지만, 최근 시세 분석에서 도출된 시장 가치보다는 낮은 수준입니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 입찰 참여 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.