나이스옥션 법원경매 부천 2026타경1 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 171-30 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "전철1호선 부천역" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 역세권 상업지대인바 상업용부동산이 주를 이루는 지역으로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 접한 세로를 통하여 부천로 등 간선도로에 연계되며 부천역, 버스정류장이 인근에 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 여인숙의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

제세외건물은 건물요항표 참조.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조(일부 철근콘크리트조) 스라브지붕 3층건으로 사용승인일은 1980.12.12.일 이며, 외벽: 몰탈위페인팅 및 타일 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅, 내부인테리어 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

1층; 근린생활시설(음식점), 여인숙 2층, 3층 : 여인숙 . 지하층 :창고.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러 등.

부합물 및 종물

일반건축물대장에 위반건축물 ① 조립식패널조 1.4 ㎡ (3층소재,용도미상) ② 시멘트블록조 1.4 ㎡ (1층후면소재,용도미상)가 등재되어있음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 각 지분매각. 제시외 건물 지분(1.4 중 100분의 62.928) 포함.
공유자우선매수는 1회에 한함(대금 미납부시 매수신청보증금 몰수함).
일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 부천지원 2026타경1 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 171-30

용도: 숙박시설, 근린생활시설

감정가: 1,821,942,300원

토지면적: 178.00㎡ (약 53.85평)

건물면적: 393.69㎡ (약 119.09평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 토지 정보

용도지역: 일반상업지역, 방화지구

이용 현황: 근린생활시설 및 여인숙 부지로 이용 중

도로 접면: 남측으로 소로3류(폭 8m 미만) 접함

1.3. 건물 정보

구조: 연와조(일부 철근콘크리트조) 스라브지붕 3층 건물 (지하 1층, 지상 3층)

사용승인일: 1980년 12월 12일

주요 용도: 1층 근린생활시설(음식점), 여인숙 / 2, 3층 여인숙 / 지하층 창고

건축면적: 149.25㎡ (약 45.15평)

연면적: 393.69㎡ (약 119.09평)

1.4. 감정평가 요약

토지 감정가: (별도 명시 없으나 건물과 합산)

건물 감정가: (별도 명시 없으나 토지와 합산)

총 감정가: 1,821,942,300원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 역세권 상업지대로 상업용 부동산이 주를 이루는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

남측으로 접한 도로를 통해 부천로 등 간선도로와 연계되며, 부천역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

건물의 남측으로 폭 8m 미만의 소로(가)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 13일자 신종태의 가압류(인천지방법원 2025카단3556)입니다.

3.2. 진행 중인 경매

본건은 2026년 1월 6일자 신종태의 강제경매(인천지방법원 부천지원 2026타경1)로 인해 진행 중입니다.

3.3. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않고 소멸됩니다. 본 건의 경우, 등기부상 확인되는 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 권오정: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.10.29, 대항력 없음

* 김나연: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2011.12.06, 확정 2024.12.05, 배당 2026.02.20, 대항력 있음

* 문진식: 보증금 0원, 차임 20,000원, 전입 2025.10.29, 대항력 없음

* 최길수: 보증금 0원, 차임 450,000원, 전입 2022.05.06, 대항력 있음

* 최정남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.14, 대항력 있음 (주의: 보증금/차임 미상)

* 하춘복: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.04.18, 확정 2022.04.18, 배당 2026.01.27, 대항력 있음

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보에 의함. 단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 인수 여부 및 명도 관련 비용은 별도 확인 필수)

3.6. 공유자 우선매수

본 건은 공유자 우선매수 신고가 있으며, 1회에 한하여 신고 가능합니다. 대금 미납 시 매수 신청 보증금이 몰수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부천역 상업지구는 유동인구가 풍부하며, 숙박시설 및 근린생활시설 등 다양한 상업용 부동산이 밀집되어 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

부천역 인근에는 CGV 부천역 등 문화시설과 백화점, 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 심곡동 171-2번지에 Hotel Cherish 등 다수의 숙박 시설이 인접해 있어 상업 및 숙박업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 역세권의 풍부한 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 1호선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 주변 녹지

부천 중앙 공원, 한아름 공원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하여 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 구체적으로 3층 소재 조립식패널조 1.4㎡ 및 1층 후면 소재 시멘트블록조 1.4㎡의 일부 지분(1.4㎡ 중 100분의 62.928)이 매각에 포함됩니다. 이는 철거 또는 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

등기부상 말소기준권리보다 전입일자가 앞서고 대항력을 갖춘 임차인(김나연, 최길수, 최정남, 하춘복)이 다수 존재합니다. 특히 최정남 임차인의 경우 보증금 및 차임 금액이 미상으로, 인수 여부 및 명도 진행 시 예상치 못한 명도 비용 또는 분쟁 발생 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 이로 인해 향후 다른 지분권자와의 관계 설정, 재산권 행사의 제약, 명도 진행 시 복잡성 증가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 하며, 기타 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 취득 시에도 해당 규정을 준수해야 합니다.

6.5. 혐오시설

부동산 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 부천시 지역 내에서 폐기물처리시설, 소각장 등 혐오시설 관련 이슈가 광범위하게 논의되고 있으므로, 이는 지역 전체의 환경 및 개발 계획에 간접적인 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 숙박시설 및 근린생활시설 용도의 지분 경매 물건입니다. 교통 편의성과 상업 시설 접근성이 매우 우수하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 그러나 위반건축물 등재, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 특히 보증금/차임 미상 임차인의 존재, 그리고 지분매각이라는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 공유자 우선매수 신고 또한 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부천역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 자랑합니다. 이는 상업 시설 및 숙박 시설 운영에 있어 매우 유리한 조건입니다.

8.2. 안정적인 임대 수요

역세권 상업지구에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 향후 임대 수익률 증대 가능성이 있습니다.

8.3. 개발 잠재력

상업지역 내 토지로서 향후 도시 개발 계획이나 리모델링을 통해 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,821,942,300원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인들로 인해 명도 비용 등 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 상기 감정가 및 제반 권리 분석, 물건의 리스크 요인(위반건축물, 대항력 있는 임차인, 지분매각 등), 명도 예상 비용, 수리비, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인 관련 인수 부담 및 명도 예상 비용을 면밀히 검토한 후 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.