나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500083 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 10층1017호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건 내 제10층 제1017호로서, (사용승인일 : 2014.02.04.) 외벽 : 돌붙임 및 페인트 등 마감 창호 : 하이새시 창임.

이용상태

이용상태 : 공부상 주용도는 공동주택(아파트)임. (후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(아파트 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 폭 약 30미터와 서측 폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12- 18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023- 09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임. 기호(2) : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 본건 등기사항전부증명서상 을구 순위번호 3에 "주택임차권" 등기 설정되어 있으며, 내 용은 아래와 같음. - 임차보증금 : 금 110,000,000원 - 점유개시일자 : 2022년 4월 4일 - 확정일자 : 2022년 3월 21일 - 임차권자 : 조경재 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경500083 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500083 (1) [cite: Prompt Data]

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1, 주안웰가 10층1017호 [cite: Prompt Data]

* 용도: 아파트 [cite: Prompt Data]

* 감정가: 55,000,000원 [cite: Prompt Data]

* 토지면적: 2.93㎡ (약 0.89평) [cite: Prompt Data]

* 건물면적: 15.04㎡ (약 4.55평) [cite: Prompt Data]

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: Prompt Data]

* 경매구분: 부동산강제경매 [cite: Prompt Data]

* 채권자: 주택도시보증공사 [cite: Prompt Data]

2. 1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 "인천석암초등학교" 북서측 인근 지역입니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Prompt Data]

* 교통상황: 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite: Prompt Data]

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지, 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다. [cite: Prompt Data]

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 부천시의 압류(갑10)입니다. [cite: Prompt Data]

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 을구 순위 3번의 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: Prompt Data]

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 3월 21일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기는 말소 예정입니다. [cite: Prompt Data]

* 집합건물 등기부 요약:

* 등기부상 소유권 이전, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: Prompt Data]

* 을구 순위 3번의 주택임차권(조경재, 110,000,000원)은 말소 예정 사항이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 최종 말소 여부를 확인하는 것이 좋습니다. [cite: Prompt Data]

4. 1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상권으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: Prompt Data]

* 주변 개발 계획: 본 물건과 직접 관련된 대규모 개발 계획 정보는 현재 파악되지 않습니다.

5. 1.4. 생활정보

* 단지 정보: 주안웰가 도시형생활주택은 1개동, 총 280세대로 구성되어 있으며, 2014년 2월 4일에 사용승인이 완료된 건축물입니다. [cite: Prompt Data]

* 주변 편의시설: 단지 북서측 인근에 인천석암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Prompt Data]

* 혐오시설 유무: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search Result]

6. 1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 공지되어 있어, 입찰 전 HUG에 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. [cite: Prompt Data]

* 주택임차권 존재: 등기부상 주택임차권이 존재하며, 말소 예정으로 분석되나 HUG의 말소 동의 여부에 따라 처리 결과가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다. [cite: Prompt Data]

* 공동담보: 본 건은 공동담보물건으로 설정되어 있어, 다른 공동담보 부동산의 경매 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: Prompt Data]

* 소형 면적: 15.04㎡의 전용면적은 소형 주거 공간으로, 향후 거래 시 수요층이 제한될 수 있습니다. [cite: Prompt Data]

7. 1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 소형 아파트로, 인천석암초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 갖추어져 있고 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호합니다. [cite: Prompt Data]

* 최근 실거래가는 4,400만원으로 감정가 5,500만원 대비 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. [cite: Prompt Data]

* 권리분석상 말소될 권리가 다수이나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등 복잡한 권리관계가 산재하므로, 철저한 사전 조사 및 확인이 반드시 수반되어야 합니다. [cite: Prompt Data]

8. 1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시장 가격보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다. [cite: Prompt Data]

* 학세권 입지: 인천석암초등학교가 인접해 있어 자녀 교육을 고려하는 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. [cite: Prompt Data]

* 실수요 및 임대 수익: 15.04㎡의 소형 면적은 1인 가구나 사회 초년생을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로도 고려해볼 수 있습니다. [cite: Prompt Data]

9. 1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 면적(15.04㎡)의 실거래가는 2026년 4월부터 6월까지 4,400만원으로 꾸준히 기록되었습니다. [cite: Prompt Data]

* 예상 입찰가 산정: 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 최근 실거래가 4,400만원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 감정가와의 차이, HUG 관련 조건 변경, 임차권 등기 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 4,000만원에서 4,800만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. [cite: Prompt Data]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.