나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35540 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53 혜윰채 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 저층아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 대체로 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

삼정동 305-53 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한 법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(삼정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)). 삼정동 305-54 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-115호선)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역 (삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35540 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 305-53, 혜윰채 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 35.35㎡ (약 10.7평)

건물면적: 64.91㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 혜윰채

건축년도: 2019년

층수: 4층 / 총 5층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 '삼정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 저층아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위여건은 무난합니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 위치하여 교통사정은 무난하며, 차량 출입도 가능합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로, 외벽은 치장벽돌 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 2필지가 일단으로 구성되어 있으며, 대체로 세장형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 삼정동 305-53: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 절대보호구역(삼정초), 과밀억제권역.

* 삼정동 305-54: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(삼정초), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 1일 인천광역시계양구의 압류 (갑7) 입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 갑구: 소유권이전 신탁 말소, 소유권이전(매매), 압류(인천광역시계양구, 국민건강보험공단), 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되었으며, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 을구: 주택임차권(유진주, 보증금 250,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 을구 3번 주택임차권은 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 3월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월, 33.04㎡(약 10평) 규모의 주택이 114,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 7월, 79.87㎡(약 24.16평) 규모의 주택이 320,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 7월, 44.7㎡(약 13.5평) 규모의 주택이 188,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건은 2019년 준공된 64.91㎡(약 19.6평) 면적의 주택으로, 최근 거래된 유사 매물들을 고려할 때, 본건의 감정가 253,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2019년식 신축급 건물이 4층에 위치한 점을 감안하면, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학군: 삼정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 내동중학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 다수 분포하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지(삼정동 305-53, 305-54)는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내 토지 거래 시에는 관할 구청장의 허가가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 절차와 확인을 요합니다. (단, 일부 보도에서는 2024년 5월 부천시 전역이 토지거래허가구역에서 해제되었다는 내용도 있어, 정확한 현재 허가구역 지정 여부 및 관련 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.)

* 인근 시설: 과거(2016년경) 삼정동 및 대장동 인근 지역에서 광역소각장 건립 추진으로 인해 혐오시설 관련 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 현재 운영 중이거나 인접한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치한 혜윰채 4층 다세대주택으로, 2019년에 건축되어 건물 노후도가 낮고 주거 환경이 우수합니다. 삼정초등학교가 인접해 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 권리관계상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 분석되며, 경매 절차 또한 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 여부 및 HUG 관련 조건 변경 사항은 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2019년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 용이하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 풍부한 근린생활시설, 편리한 교통망 등 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다. (을3 임차권 말소 예정)

* 시세 대비 경쟁력: 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 및 감정가를 바탕으로, 본건은 2019년식 신축급 다세대주택으로 4층에 위치하고 있으며, 전용면적 64.91㎡ (약 19.6평)임을 고려할 때, 예상 시장가는 약 255,000,000원에서 270,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(253,000,000원)와 최근 거래 사례의 중간값을 고려하여, 인수 보증금이 없는 점을 감안한 예상 입찰가는 260,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.