나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35487 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역(김포골드라인)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제715호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 강화유리 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시샷시창 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 엘리베이터, 화재 탐지 및 경보기, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 23미터, 남측과 동측으로 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35487 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-54 스위트엠아크라시티3차 7층715호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정평가액: 103,000,000원

* 토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평)

* 토지지분: 5.8369㎡ (약 1.77평)

* 건물면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

* 건물지분: 20.5359㎡ (약 6.21평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제715호

* 준공일자: 2021년 1월 22일 (사용승인일 기준)

* 건축물총호수: 265호

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '양촌역(김포골드라인)' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난합니다.

* 교통상황: 본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 김포 골드라인 양촌역을 이용할 수 있습니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약 23미터, 남측과 동측으로 약 12미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)

* 중로1류 (폭 20m~25m), 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)

* 하수처리구역 (양촌처리분구)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 16일자 우리은행 근저당 (90,000,000원)

* 등기부 요약:

* 갑2 (2021-02-16): 소유권이전1번신탁등기말소 (중국인)

* 을1 (2021-02-16): 근저당 (우리은행, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (2025-10-16): 압류 (김포시) - 매각으로 소멸

* 갑6 (2025-12-29): 임의경매 (에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사, 70,940,155원) - 매각으로 소멸

* 등기부 채권 총액: 90,000,000원 (우리은행 근저당 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건의 경우, 관련 내용이 기재되어 있지 않아 소멸되는 것으로 판단됩니다.)

* 공부와의 차이: 없음

1.4. 상권분석

* 입지: 김포시 구래동, 양촌역 인근의 준주거지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지 및 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 교통: 김포 골드라인 양촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 개발 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 인지되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 신축인 오피스텔로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 김포 골드라인 양촌역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 잔금 납부 시점에 따라 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 등의 특성이 반영될 수 있으므로, 관련 절차 및 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임대차 보증금 인수 위험은 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 김포 골드라인 양촌역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 김포한강신도시 택지개발지구 내에 속해 있어 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 잔금 납부, 유동화 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 오피스텔로 상품성이 높습니다.

* 김포한강신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 임대 수익 및 시세 차익 모두를 고려할 수 있는 투자 매물입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(스위트엠아크라시티3차)의 동일 전용면적(20.54㎡) 기준 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 3월 25일 (7층): 6,500만원 (중개거래)

* 2025년 11월 12일 (2층): 6,667만원 (직거래)

* 2026년 7월 6일 (6층): 9,800만원 (직거래)

최신 거래(2026년 7월)인 6층 9,800만원 거래를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다. 감정가는 10,300만원으로, 최근 최고가와 약 5% 차이를 보입니다.

최근 거래 가격의 범위가 넓어(6,500만원 ~ 9,800만원) 7층 6,500만원 거래는 특수 거래일 가능성이 있습니다. 6층 9,800만원 거래가 본건과 유사한 층수(7층)의 실제 시세를 더 잘 반영할 것으로 보입니다.

이에 따라, 최근 최고가 9,800만원을 기준으로 낙찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 경쟁률을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상을 고려하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가: 10,500만원

본 입찰가는 최근 최고 실거래가(9,800만원) 대비 약 7% 상승한 금액이며, 감정가(10,300만원)를 소폭 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성을 높이기 위한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 경매 물건의 현장 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.