나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35536 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 53-28 세븐캐슬 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '여월초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호으로서, (사용승인일 : 2020.03.30) 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접하고 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35536 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 53-28 세븐캐슬 비동 5층501호

구분: 다세대주택

건축년도: 2020년 03월 30일 사용승인

감정가: 290,000,000원

면적:

* 토지: 29.71㎡ (약 9.0평)

* 건물: 56.66㎡ (약 17.1평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '여월초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 남측 폭 8미터, 북측 및 동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역입니다.

* 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 9일자 주식회사엠아이디로진스의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 2번 주택임차권(강성용)은 등기부상 '말소' 처리되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 여월초등학교 등 교육시설과의 근접성은 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택 단지 내에 위치하며, 인근에 공원 등 녹지 공간은 확인되지 않으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

* 편의시설: 학교, 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 시군구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 미취득 시 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 임차권 관련: 등기부상 주택임차권이 말소되었고 인수 보증금이 0원이라 하더라도, HUG와의 조건 변경 및 말소 동의 과정에 대한 최종 확인이 필요하며, 혹시 모를 권리 관계 복잡성에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점이나, 토지거래허가구역 지정 및 임차권 말소 관련 추가적인 확인 절차가 필수적입니다.

* 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 무인수 임차권: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수 예측이 용이합니다.

* 안정적 주거 지역: 여월초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 290,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례를 바탕으로 시세는 약 29,000,000원 ~ 30,500,000원으로 추정됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없으므로, 보수적인 접근 시 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정에 따른 절차 및 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 295,000,000원에서 305,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.