나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35474 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-16 현대빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '항동중학교' 북서측 인근에 위치하는 "현대빌 라" 제3층 제301호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등 이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 4층건중 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20M, 북측으로 노폭 약 3M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35474 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 183-16 현대빌라 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원

토지 면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물 면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '항동중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 유형의 중소규모 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동측으로는 노폭 약 20M, 북측으로는 노폭 약 3M의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 부천시의 압류(갑13)입니다.

가장 중요한 권리사항은 을구 3번의 주택임차권으로, 채권자는 최윤식이며 보증금은 155,000,000원입니다. 해당 임차권은 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수인에게 대항력이 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 인수 보증금은 155,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 다세대주택 및 연립주택 등 공동주택이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재하여 주거 지역으로서의 성격을 띠고 있습니다. 최근 인근 지역의 실거래 사례를 보면, 2026년 7월 괴안동 125-2번지 에덴빌라(연립, 1986년식, 38.88㎡)가 170,000,000원에서 175,000,000원에 거래되었고, 괴안동 111-54번지 삼성펠리스5차(다세대, 2016년식, 34.7㎡)가 212,000,000원에 거래되었습니다. 본건(현대빌라, 2001년식, 43.32㎡)은 이러한 주변 시세와 비교할 때, 연식 및 면적 등을 고려하여 적정 가치를 판단해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량으로의 접근성 양호.

* 교육시설: 항동중학교가 인근에 위치.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설 소재.

* 기타: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 보증금 155,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 171,000,000원과 비교했을 때, 실제 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 상당함을 의미합니다. 또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으며, 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 다만, 허가 유효기간이 2026년 8월 25일까지로 얼마 남지 않아 해당 사항이 있는 경우 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 현대빌라 3층 301호 다세대주택입니다. 2001년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 155,000,000원의 선순위 임차권 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이로 인해 실제 취득 원가가 상승하므로, 입찰 시 총 부담 금액을 면밀히 계산하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 경우, 155,000,000원의 인수 보증금으로 인해 일반적인 경매 물건보다 초기 투자 부담이 높습니다. 따라서 투자 관점에서 접근하기 위해서는, 인수 보증금을 포함한 총 취득 비용 대비 주변 시세와의 차익을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 만약 인수 보증금을 제외한 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원이나, 155,000,000원의 임차권 보증금을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 매수인의 총 예상 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 시세가 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에 있음을 감안할 때, 이를 총 취득 비용으로 설정한다고 가정하면 다음과 같이 예상할 수 있습니다.

만약 총 취득 비용을 감정가 수준인 171,000,000원으로 맞추고자 한다면, 희망 입찰가는 171,000,000원 - 155,000,000원 = 16,000,000원이 됩니다.

하지만 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 총 취득 비용을 약 175,000,000원으로 설정할 경우, 희망 입찰가는 175,000,000원 - 155,000,000원 = 20,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 20,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 20,000,000원 + 155,000,000원 = 175,000,000원

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

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