나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5556 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 460-2 희망꿈터 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 송내동 소재 '성주초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 제5층 건내 제3층 제302호로서 외벽: 석재타일 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~ 15m)(중로3-4호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부 천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -건축협정 건축물임 협정 대지위치 :송내동 460-2, 461-2 협정이 인가된날(2020.11.25)부터 건축물 존치시까지 (후첨 -건축물대장 참조)

물건 비고

-'공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))'으로 이용중 임
-건축협정 건축물임
협정 대지 위치: 송내동 460-2, 461-2, 협정이 인가된 날(2020.11.25.)부터 건묵물 존치시까지(기타 자세한 사항은 집합건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5556 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 460-2 희망꿈터 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 435,000,000원

토지 면적: 40.20㎡ (약 12.18평)

토지 지분: 40.2㎡ (약 12.18평)

건물 면적: 77.17㎡ (약 23.34평) (전용면적 기준)

건물 지분: 77.17㎡ (약 23.34평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수OOO (수협은행)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 송내동에 위치하며, 북측으로는 성주초등학교가 인접해 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 10일 접수된 수협은행의 근저당 (채권금액 397,200,000원)입니다. 본건 경매는 수협은행의 임의경매 신청으로 진행되고 있으며, 등기부채권 총액은 397,200,000원입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 정보:

* 소유권 보존 (갑1, 2021-05-06, 주식회사우정종합건설)

* 소유권 이전 (갑2, 2021-09-10, 허순애, 매매)

* 근저당 (을1, 2021-09-10, 수협은행, 397,200,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정 (갑3, 2025-12-29, 수협은행, 340,191,742원) - 말소

4. 상권분석

본건이 소재한 송내동 일대는 주거지로서의 기능이 강하며, 성주초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 송내 역세권 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다. 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 양호합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성주초등학교가 북측 인근에 위치하며, 상대/절대보호구역으로 지정되어 있어 안전한 통학 환경을 기대할 수 있습니다. 부천고, 부천공고, 샛별유치원 등도 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축협정 건축물: 본건은 건축협정 건축물로, 협정 대지 위치(송내동 460-2, 461-2)에 해당하며 협정 기간(2020.11.25.부터 건축물 존치 시까지) 동안 건축협정의 적용을 받습니다. 건축협정 내용은 집합건축물대장 등 추가 확인이 필요하며, 이는 향후 건물 이용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 등의 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 본 보고서 작성 시점(2026년 8월 2일)에는 해당 기간이 아직 남아있습니다. 외국인 또는 특정 규모 이상의 거래 시 허가를 받아야 하므로, 잠재적 매수자에게 제약이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 감정가는 435,000,000원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(2026년 7월, 72.14㎡ 기준 26,000만원)와 비교 시 약 1.7억원의 상당한 시세 차이가 발생하고 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이, 또는 감정가 자체의 적정성에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건이 확인되지 않아, 명도 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 부천시 송내동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없어 보이며, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. 그러나 건축협정 건축물이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 특히, 감정가(435,000,000원)와 최근 실거래가(약 26,000만원) 간의 큰 괴리는 본건의 가치 평가에 대한 면밀한 재검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 성주초등학교 인근의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 권리: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 생활 인프라: 기본적인 교통, 교육, 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮아, 시세 조사 결과가 정확하다면 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(77.17㎡)의 다세대주택(건축연도 2012년)이 2026년 7월 약 26,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 27,800만원 수준입니다.

그러나 감정가는 435,000,000원으로, 최근 시세와 상당한 차이를 보입니다. 따라서 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 현 시세와 감정가의 괴리 원인을 파악하는 것이 중요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 적정 예상 입찰가 범위는 280,000,000원에서 320,000,000원 사이로 제시합니다. 입찰 시에는 본건의 정확한 시장 가치, 향후 건축협정의 영향, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.