나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500008 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-169 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 3층301호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 1994.04.20)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 본건 외벽에 '동아'로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500008 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-169, 3층 301호 (도로명: 인천광역시 남동구 서판로68번길 9, 3층 301호)

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 11.20㎡ (약 3.4평)

건물면적: 35.46㎡ (약 10.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 HUG로 추정)

사용승인일: 1994년 4월 20일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, "인천동부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 학교 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

도로: 본건은 북서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 6일 인천지방법원에 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑11) 입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 등기부상 을구 14번 주택임차권등기 (권리자: 노 (주택도시보증공사 HUG), 금액: 95,000,000원)가 존재하나, 해당 권리는 말소 예정으로 분류되어 있습니다.

* 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 최종적인 권리 인수 여부는 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 재확인해야 합니다. (본건 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

채무 총액: 95,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액)

임차인 현황:

* * 임차인: 노 (주택도시보증공사 HUG)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 21일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (기재 내용 상 일부 혼선이 있을 수 있으므로, 낙찰 후 최종 권리관계 확인 필수)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인천광역시 남동구 만수동 일대는 주민들의 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인천동부초등학교가 인접해 있어, 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG와 관련된 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

임차인 권리 관련: 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 95,000,000원의 보증금 관련 법적 검토 및 HUG의 말소동의 확약서 내용을 최종 확인해야 합니다.

건축물 노후화: 1994년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

외벽 표시: 외벽에 '동아'로 표시된 사항은 특이사항으로, 하자나 관리 주체 등과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 인천동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으나, HUG 관련 인수 조건 변경 및 말소동의 확약서 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재합니다. 건물 노후화는 단점으로 작용할 수 있으나, 입지 조건과 시세 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치.

인천동부초등학교 인접으로 인한 학군 수요 잠재력.

인근 유사 물건 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본 건과 가장 유사한 조건(연식, 면적)의 거래 사례는 "성덕빌라(A동)"입니다.

* "성덕빌라(A동)": 1991년 준공, 36.51㎡(약 11.05평)에 93,000,000원 (2026년 3월 거래).

* 본건은 1994년 준공, 35.46㎡(약 10.7평)입니다.

* "대명빌라(841-27)"의 35.91㎡ 거래가 30,000,000원은 시세와 큰 차이를 보여, 특수 거래 또는 오류일 가능성이 높아 직접적인 비교가 어렵습니다.

* "이안애"는 연립주택으로, 건물 연식 및 구조가 달라 직접적인 비교는 제한적입니다.

* 따라서, 성덕빌라의 거래가를 바탕으로 볼 때, 본 건의 현재 시세는 93,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가는 87,000,000원으로, 시세 대비 다소 낮은 편입니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 부동산 가치와 낙찰 가능성을 고려하여 산정합니다.

* 가장 유사한 실거래가(93,000,000원)와 감정가(87,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 경쟁 입찰 시 적정 입찰가는 90,000,000원 ~ 95,000,000원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

* 권리상 특이사항(HUG 인수조건 변경 등) 및 건물 노후화를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 93,000,000원 ~ 96,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.