나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500004 [1] 인천광역시 서구 석남동 508-4 디에이치씨밀레 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남체육공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 체육공원 등이 혼재하는 지역 으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 석남역(지하철7호선 및 인천 지하철2호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제8층 제804호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금180,000,000원 범 위 : 제8층 제804호 44.76㎡전부 임대차계약일자 : 2021년4월8일 주민등록일자 : 2021년6월11일 점유개시일자 : 2021년6월11일 확정일자 : 2021년5월24일 임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500004 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 508-4, 디에이치씨밀레 8층 804호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 8.35㎡ (약 2.53 평)

* 건물면적: 44.76㎡ (약 13.54 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남체육공원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 체육공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 석남역(인천 지하철 2호선, 7호선 예정)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 26일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* 주택임차인: 주택도시보증공사(김기태)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/점유 개시일: 2021년 6월 11일

* 확정일자: 2021년 5월 24일

* 대항력: 없음 (HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 등기부상 권리 요약: 소유권 보존, 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 을구 6번 주택임차권은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 40.98㎡(약 12.4평) 빌라가 77,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 38.97㎡(약 11.8평) 빌라가 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 47.76㎡(약 14.4평) 빌라가 105,000,000원에 거래되었습니다.

* 상기 거래 사례들은 건물 신축 연도 및 주거 형태가 본건과 다를 수 있으나, 주변 시세 파악에 참고할 수 있습니다. 본건 디에이치씨밀레는 비교적 최신 건축물일 가능성이 높으며, 감정가 170,000,000원은 상기 거래 사례보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 14층 건물 내 제8층 제804호입니다.

* 외벽 및 창호: 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 소방 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역이나, 외국인 등 주택용도 취득에 한하여 적용됩니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 관련 내용은 구체적인 확인이 필요합니다. (다만, 대항력 없는 임차권으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 가축사육제한구역: 환경적 요인에 따른 제약이 있을 수 있습니다. (2025-05-20 기준)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제 사항이 적용될 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동의 도시형생활주택으로, 석남역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주위 환경이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 보증금 180,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보와 감정가 간의 차이가 존재하므로, 본건 건물의 신축 연도 및 상태에 따른 면밀한 시세 조사가 필요합니다. 토지거래허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 공법상 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 석남역 인근의 편리한 교통 환경.

* 도시형생활주택으로 비교적 최신 설비 및 구조 기대.

* 감정가 대비 저평가 가능성 (주변 시세와 감정가 비교 시).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 거래가는 77,000,000원에서 105,000,000원 수준으로, 감정가와 상당한 차이가 있습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도, 상태, 또는 입지 조건이 상기 거래 사례와 차이가 있음을 시사합니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 170,000,000원을 기준으로 낙찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 주변 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 160,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정 시에는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.