나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500079 [1] 인천광역시 서구 마전동 1026-3 중앙이클래스20차 101동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천도시철도2호선 "마전역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 도시형생활주택(다세대주택, 연립주택), 아파트, 공원, 대형마트 및 각종 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 북서측 인근에 인천도시철도2호선 "마전역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서, 외벽 : 외장석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 09월 23일]

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대차관계는 미상임. 나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 280,000,000원) 등기가 등재되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500079 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1026-3 중앙이클래스20차 101동 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

건물면적: 65.71㎡ (약 19.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

사용승인일: 2016년 09월 23일

이용상태: 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스시설 및 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 인천도시철도2호선 "마전역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 도시형생활주택, 아파트, 공원, 대형마트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 있습니다. 또한, 북서측 인근에 인천도시철도2호선 "마전역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 유사사다리형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

남측 및 남동측으로 각각 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나 현재 (2026년 8월 25일부로) 허가 기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경500079) 등기 (2026-01-07 접수)

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

을구 순위 5번 주택임차권 등기(정경진, 임차보증금 280,000,000원)가 등재되어 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정이며, 등기사항전부증명서 상에도 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정경진 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-07-01

배당신고일자: 2024-08-09

대항력: 없음

* 임차인: 최춘식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-01 (주의: 미래 날짜 기재)

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연립/다세대 주택의 거래가 있었습니다.

* 2026년 7월 거래: 68.31㎡ (약 20.66평), 2025년 건축, 398,000,000원

* 2026년 7월 거래: 59.8㎡ (약 18.09평), 2016년 건축, 154,000,000원

* 2026년 7월 거래: 49.96㎡ (약 15.11평), 2015년 건축, 130,000,000원

4.2. 시세 분석

본건 건물면적(65.71㎡, 약 19.88평)과 건축년도(2016년)를 고려할 때, 주변 유사 물건의 거래 가격은 약 130,000,000원에서 154,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가(240,000,000원)는 이러한 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다. 첫 번째 거래 사례(용진그린빌)는 건축년도가 최신이고 면적이 약간 더 크지만, 가격 차이가 크게 발생합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대형마트와 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교통시설

인천도시철도2호선 "마전역"이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

도시형생활주택, 아파트, 공원 등이 혼재된 주거 지역으로, 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 최춘식

임차인 최춘식은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 전입일자가 2025년 8월 1일로 미래 시점으로 기재되어 있어, 현재 계약의 실체 및 향후 발생 가능한 법적 쟁점에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 비록 보증금이 0원이라도, 계약 내용에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 요구됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 내용이 특이사항으로 언급되어 있으나, 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 추가 정보가 필요합니다. 다만, 임차인 정경진(HUG)의 임차권 등기가 말소 예정이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점으로 미루어 보아, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 감정가와 시세의 차이

감정가(240,000,000원)가 주변 유사 물건의 실거래가(130,000,000원 ~ 154,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 가치 평가에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 마전역 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다. 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 일반적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인 최춘식'의 존재와 미래로 기재된 전입일자, 보증금/차임 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 보수적인 시각에서 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 마전역 역세권 및 생활 인프라 우수

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물

* 부동산강제경매로 말소기준권리 명확

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 240,000,000원입니다. 그러나 유사한 면적 및 건축년도의 주변 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 약 130,000,000원에서 154,000,000원 선에서 시세가 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

'대항력 있는 임차인 최춘식'의 존재와 미래 전입일자, 보증금/차임 미상 등의 불확실성은 입찰가를 결정하는 데 있어 신중함을 요구합니다. 또한, 감정가와 시세의 괴리를 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다. 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.