나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500078 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 숭의역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500078 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 220,000,000원

토지면적: 10.20㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.20㎡ (약 3.08평)

건물면적 (전용면적): 75.92㎡ (약 22.97평)

건물지분: 75.92㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 13층

사용승인일: 2017-05-29

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 북서측 인근

주위환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 숭의역(수인분당선)이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

도로상태: 본건 남측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인천중앙여자상업고교), 과밀억제권역. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 2025-08-21 지정되어 2026-08-25자로 만료되었음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2022-10-07 접수)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-29

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 대항력이 없어 권리 행사 가능성은 낮아 보임.

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있으나, 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정임. 본 경매의 채권자가 주택도시보증공사인 점을 고려할 때, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 다만, '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 기재되어 있어, HUG의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 결정됨. 확약서가 제출되지 않은 경우 인수 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필수적임.

등기부채권 총액: 274,334,662원

1.3. 상권분석

본건 소재지는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재하는 복합 지역임.

주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 현재까지 발견되지 않았음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 13층 1301호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.

창호: PVC샷시 창호.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있음.

교통 및 편의시설: 인근 버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 이용 편리.

교육시설: 인천중앙여자상업고등학교가 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 계약 조건 변경 및 선순위임차권 언급: 채권자가 HUG이고 임차권이 말소 예정으로 등기부상 표시되어 있으나, '물건명세서' 상의 비고란에 HUG의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 내용이 기재되어 있음. 확약서 미제출 시, 보증금 2억 6천 5백만원을 차임 없이 인수해야 하는 큰 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 실제 거주 여부 또는 별도 임대 관계 파악이 필요함. (단, HUG 임차인의 차임은 0원으로 신고됨.)

토지거래계약 허가구역 지정 만료: 해당 제한은 2026년 8월 25일자로 만료되어 신규 거래 시 허가 절차가 필요하지 않으나, 잔금 납부 시점 등 관련 규정 확인은 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 숭의로터리 인근에 자리하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 속함.

감정가는 2억 2천만원이며, 건물 전용면적은 75.92㎡ (약 22.97평)임.

권리 분석에서 가장 중요한 사항은 HUG 관련 임차권임. 채권자가 HUG이고 해당 임차권이 말소 예정으로 등기되어 있으나, '물건명세서' 상의 비고란에 따라 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 존재함. 만약 임차권이 인수된다면, 이는 큰 인수 부담으로 작용하므로 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 사항임.

이 점을 제외하면, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

토지거래계약 허가구역 지정은 최근 만료되어 규제 부담이 해소되었으나, 잔금 납부 시점의 관련 규정 확인은 필요함.

1.7. 투자 포인트

숭의로터리 인근의 우수한 입지 및 숭의역(수인분당선) 접근성.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높음.

지역 개발 및 도시 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 권리 관계, 특히 HUG 임차권의 최종 인수 여부 확인 결과에 따라 결정되어야 함.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, HUG 임차권이 실제로 소멸되지 않을 경우 상당한 금액을 인수해야 하는 위험이 존재함.

따라서, HUG 임차권의 소멸 여부가 명확히 확인되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요함.

권리 인수 부담이 없다고 최종 확정될 경우, 감정가 2억 2천만원을 기준으로 시장 동향, 주변 시세, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

만약 임차권 인수 부담이 있다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치므로, 인수 금액을 감안하여 매우 신중하게 결정하거나 해당 물건 투자를 재고해야 할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.