나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515089 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 부평시장역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 지1/13층 건물 내 제11층 제1102호로서, (사용승인일 : 2014.08.21) 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515089 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 11층1102호

토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

건물면적: 73.14㎡ (약 22.12평) (전용면적 기준)

토지/건물 총 면적: 토지 지분 11.164㎡, 건물 73.14㎡

감정가: 222,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2014년 08월 21일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부흥초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 유형의 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부평시장역(인천1호선)이 근거리에 소재하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

주변 시설 (혐오시설 포함):

* 인근에 인천부흥초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 부평시장역(인천1호선) 이용이 가능하며, 각종 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에서 쓰레기 처리 시설이나 소각장 등과 같은 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부평역 광장 일대에서 노숙자 및 쓰레기 문제 등이 제기된 바 있으나, 이는 공공 공간의 이슈로 파악됩니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 동안산세무서의 압류(2022-05-04)입니다.

인수되는 권리:

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(241,000,000원)가 말소 기준 권리보다 후순위로 등기되었거나 말소될 예정입니다. 을구 순위 5번 주택임차권등기(사공진관, 241,000,000원)는 등기부등본상 말소 기재가 되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 붙어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 판단할 때, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 사항은 낙찰 후 추가적인 확인이 필요합니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권보존(황우숙), 소유권이전(강인원, 권영만) 내역이 있습니다.

* 동안산세무서 압류 (말소기준권리)

* 주택도시보증공사 가압류 (후순위, 말소)

* 남동세무서장 압류 (후순위, 말소)

* 주택도시보증공사 강제경매 (본 경매 사건의 개시 결정)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자: 2024-02-15. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(사 ): 보증금 241,000,000원, 차임 0원. 전입일자: 2021-05-20. 확정일자: 2021-04-05. 배당신고일자: 2023-06-26. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 개요:

본건이 위치한 부평동 일대는 인천 북부 지역의 중심 상업지구로서, 유동인구가 많고 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 특히 부평시장역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 대규모 상업시설이 발달해 있습니다.

상업시설 현황:

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업지대입니다. 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종 등이 입점해 있어 일반적인 상권은 활발한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 쇼핑: 부평 종합시장, 각종 상점 및 마트 이용 편리.

* 교통: 부평시장역(인천1호선) 도보 이용 가능, 버스 정류장 인접.

* 교육: 인천부흥초등학교 근접.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 가능.

* 문화/여가: 부평 문화의 거리, 테마의 거리 등 인접.

주거 환경:

본건은 오피스텔로, 비교적 현대적인 건축 구조(철근콘크리트구조, 2014년 사용승인)를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 주거 환경은 편리하지만, 상업지역 특성상 소음이나 유동인구에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이 조건이 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 연식: 2014년 사용승인으로, 건축된 지 약 12년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 2,200만원으로 책정되었으며, 권리분석상 인수할 만한 부담 있는 채무나 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항은 추가적인 검토가 필수적이며, 이는 본건의 최종적인 매수 가격 및 리스크에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항도 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(부평시장역 인접) 및 주요 상권 내 입지로 인한 높은 실거주 및 임대 수요 기대.

* 감정가 대비 인수 부담 없는 권리 관계.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,000,000원입니다. 제공된 정보와 유사 지역의 최근 실거래가 동향(2022년 기준 최저 호가 2억 500만원, 2017년 거래 사례 등)을 종합적으로 고려할 때, 해당 건물의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이므로 낙찰자가 추가로 부담할 임차보증금은 없습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 변수를 고려할 때, 입찰가를 산정함에 있어 보수적인 접근과 적극적인 접근이 모두 가능합니다. 만약 HUG 조건이 유리하게 작용한다면 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰하는 전략도 고려할 수 있으나, 불확실성이 있다면 시세 대비 안전마진 확보 차원에서 감정가보다 낮은 수준에서 입찰하는 것이 현명할 수 있습니다.

현재 시점을 기준으로, 안전마진을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰을 고려한다면, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 HUG 인수조건에 대한 정확한 확인 결과와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.